1. Этот сайт использует файлы cookie. Продолжая пользоваться данным сайтом, Вы соглашаетесь на использование нами Ваших файлов cookie. Узнать больше.

Выбор между ЖЭУ или ТСЖ?

Тема в разделе "Управдом", создана пользователем Собеседница, 09.10.06.

  1. Собеседница

    Собеседница Новичок

    40
    0
    Какую компанию выбрать в качестве управляющей многоквартирным домом: ЖЭК, Товарищество Собственников Жилья или какую-либо другую? У кого какие мнения на этот счет? Есть ли опыт создания (участия в) ТСЖ?
     
  2. Zazell

    Zazell Активная

    25.709
    11
    У меня мнение на счет ЖЭК есть. Отрицательное мнение. Работать без пинка не могут. 1 лампочка только на первом этаже 1 раз в 3 месяца. Как Вам? Из 40 с лишним тысяч рублей собранных в месяц с нашего дома по статье техобслуживание (содержание) нельзя выделить 350 рублей на 4 лампочки на каждый этаж??? Впрочем, лампочки - это фигня.

    Последний прикол: замена батареи у меня в квартире. Подаю заявку в ЖЭК (Ворошиловский филиал) на замену конвектора на итальянский радиатор. ЖЭК говорит принесите разрешение от МУ ЖКХ ворошиловского р-на на замену. Дескать, эти ваши батареи фигня полная, рвутся на раз и теплоимпорт тоже фигня. МУ ЖКХ говорит: мы никаких разрешений не даем, ставьте чего хотите. Только предоставьте теплотехнический расчет на количество приобретенных секций, а то типа понаставят по 12 секций и нижние этажи подсаживают. В теплоимпорте мне сделали расчет-обоснование количества секций. Не просто "1 секция на 1-2 кв.м.", а в полном соответствии с аналогом спроектированного и установленного конвектора.
    А ЖЭК на теплотехнический расчет плевать хотел, им разрешение подавай. Ну не дает МУ ЖКХ разрешений! Не дает! Никаких! Никому!
    В итоге я пообещала еще одну статью в комсомолке про такой беспредел. Батарею мне поставили. Ну не идиотизм?

    Резюме: создавайте ТСЖ. Будете жить как люди. Всегда сможете спросить с конкретного человека на что и сколько было потрачено денег. Самое главное - все потреченные деньги на глазах. Благоустройство прилегающей территории и нормальное содержание дома при такой же квартплате как и везде. А если есть что сдавать в аренду, так и меньше платить будете, как например ТСЖ "Пражская 15 (или 17, или 13?)". За счет платежей за аренду жильцы не платят техобслуживание (содержание).
     
  3. Залетный гость

    Залетный гость Активный

    21.574
    6
    хорошее резюме. Еще б бабулькам из дома это как-то объяснить. Ты ж хоть тресни, а для них слово ЖЭК - родное...:frustrate
    Ну а добиться от жэековских спецов - дело невероятное. если им не пахнет парой-тройкой сотен рублей им на карман, но стоит 50 раз подумать, прежде чем получить подобную "услугу" - переделывать почти обязательно придется.

    добавлено через 1 минуту
    Zazell,кстати, если большинство в доме проголосовало за ЖЭК, можно от этого отказаться и оплачивать всё самому, но не платить квартплату?
     
  4. Kiki

    Kiki Участник

    287
    1
    А почему так все сложно? Вы хотели, чтобы местный слесарь батарею менял? Мы на прошлой неделе сменили батарею. 200 р - слесарю чтобы слил воду со стояка. И 1500 р фирме за установку. И никого не ставили в известность сколько у нас секций и почему.
     
  5. Zazell

    Zazell Активная

    25.709
    11
    Причем они наивно полагают, что ЖЭК - это государственная контора!

    Ну... Не скоро, но все же когда-то будет наведен порядок в стихийных перепланировках и прочей самодеятельности жильцов. Будет паспортизации жилья. Вот тогда и спросят почему столько секций и где стены.

    Вот это не поняла. Если большинство за ЖЭК - платишь ЖЭКу, если за ТСЖ - платишь ТСЖ.
    Как ты сам будешь платить тепловым сетям или водоканалу? Они с физиками не работают.
     
  6. добавлено через 1 минуту
    Zazell,кстати, если большинство в доме проголосовало за ЖЭК, можно от этого отказаться и оплачивать всё самому, но не платить квартплату?[/Q]

    Согласно Жилищному кодексу придется подчиниться большинству.
     
  7. Jazzer

    Jazzer Активный участник

    2.684
    10
    А вот надысь проходила инфа, что с января 2007, в Влг, все жильцы должны в обязательном порядке выбрать "управляющую компанию" или зарегить ТСЖ. Есть какая-нить информация по этому поводу, или это очередная "кампания" по обозначению заботы о жителях?
     
  8. Залетный гость

    Залетный гость Активный

    21.574
    6
    Jazzer,таки правда - наш одм уже проголосовал. Сосбтвенно, были 3 варианта для голосования -
    1. ЖЭК
    2. Отдать право выбора обслуживащей организации МУ ЖКХ
    3. Самостоятельно оплачивать содержание дома.

    Народ проголосовал за 2 пункт, говорят. Кто считал - не в курсе.
     
  9. Собеседница

    Собеседница Новичок

    40
    0
    Странно, по контексту можно подумать, что выбирали без Вас. Это так?
     
  10. СЕРЫЙ

    СЕРЫЙ Активный участник

    672
    0
    Zazell,
    Не все "живут как люди" в ТСЖ, как только часть безответственных жильцов перестает платить квартплату, отключают от гор.воды, тепла, водоснабжения и т.д. и т.п. весь ТСЖ, чего в ЖЭКах нет!
     
  11. Залетный гость

    Залетный гость Активный

    21.574
    6
    раздали анкеты, заполненные анкеты собрали. Всё.
     
  12. silent

    silent Участник

    315
    0
    Собеседница,
    В 90% из 100% имеет смысл продолжать пользоваться услугами ЖЭК. Пусть ЖЭК и несколько тормознутая организация, но стабильная.

    Жильцам дома заморачиваться с ТСЖ имеет смысл только в однос случае - если в доме имеются помещения, которые можно сдавать в аренду (цокольные этажи и подвалы). Плюс наличие грамотных людей, которые всем этим будут заниматься.

    Моя родственница живет в доме, где создали ТСЖ. Подвал и часть цоколя сдаюстя в аренду. Дом в центре. ТСЖ с арендаторов имеет порядка 200 тыс. ежемесячного дохода. В их доме (девятиэтажка, постройки конца 80-х) полностью поменяли трубы, стоят домофоны, в подьездах установили нормальные стеклопакеты. С будующего года планируют постепенно менять лифты.
     
  13. Залетный гость

    Залетный гость Активный

    21.574
    6
    вот скорее второе тут - первое. 400р ежемесячно с каждой квартиры непонятно на что - это непозволительная роскошь, по моему. я на эти 4 тысячи с квартиры уже бы давно все трубы минимум поменял. И это я считаю только строчку на техобслуживание...
    стабильно ничего не делающая - да.
     
  14. Zazell

    Zazell Активная

    25.709
    11
    Все верно. Но умалчивается про то, что в любой момент форма управления может быть изменена на общем собрании. Т.е. отдались в ЖЭК, не понравилось - ушли в другую управляющую компанию или создали ТСЖ.

    :haha: :haha: И в чем же выражается эта стабильность? В стабильном игнорировании жалоб жильцов - это да. ЖЭК создан в феврале этого года, до него была контора "Жилье-сервис", до него был "Домовладелец". Действующие лица во всех конторах одни и те же, но правоприемниками они не являются. Т.е. вновь созданная по долгам предыдущей не отвечает. Думаю, не трудно догадаться для чего это делается.
    К слову сказать, подобной "живучестью" отличаются отмывочные конторы.
     
  15. IvUs

    IvUs Активный участник

    10.986
    54
    На самом деле хрен редьки не слаще и нет никаких гарантий, что председатель ТСЖ не окажется жуликом - уже есть прецеденты. Более того, при нынешнем сыром законодательстве председатель ТСЖ, к примеру, может взять кредит в банке, растратить деньги, а потом расплачиваться будут все жильцы дома.
     
  16. Zazell

    Zazell Активная

    25.709
    11
    Типичный аргумент "против" которым аппелируют противники ТСЖ. Если ТСЖ берет кредит, то только при согласии всех членов ТСЖ. Нужно внимательно читать устав ТСЖ, в котором четко указано, что в управлении ТСЖ находится только общее имущество собственников (т.е. чердаки, подвалы, лестничные площадки и проч.), но никак не квартиры собственников. Что будет являться обеспечением кредита? Подвалы, лестничные марши?
     
  17. IvUs

    IvUs Активный участник

    10.986
    54
    Zazell,
    Для жуликов устав не слишком большая проблема - и голоса подделываются и уставы переделываются задним числом. Организовать капремонт за N рублей, N/2 отдать шабашникам, а вторые N/2 - положить в карман - вполне реальная схема.
     
  18. Zazell

    Zazell Активная

    25.709
    11
    Вы думаете ЖЭК работает по другому? Отличие в том, что результаты деятельности ТСЖ видно, а ЖЭКа нет. А деньги и там, и там списываются.
     
  19. IvUs

    IvUs Активный участник

    10.986
    54

    Я и говорю - хрен редьки не слаще. :)
     
  20. СЕРЫЙ

    СЕРЫЙ Активный участник

    672
    0

    Именно так! Результаты деятельности ТСЖ видно по управляющему и его имуществу...:)
     
  21. Brand

    Brand Активный участник

    938
    0
    Вообще кредит ТСЖ будет очень проблематично получить. Нафиг банку связываться с организацией, в которой сотни учредителей с решающими голосами.
    Особенно если учесть это:
     
  22. PenisEnlarger

    PenisEnlarger Активный участник

    19.325
    0
    да вообще зачем ТСЖ кредит?
     
    Последнее редактирование модератором: 10.10.06
  23. IvUs

    IvUs Активный участник

    10.986
    54
    PenisEnlarger,
    Сейчас уже появляются предприимчивые председатели ТСЖ, которые умудряются получать в банках кредиты на капитальный ремонт, обеспечивая его залогом в виде квартир или общей долевой собственности".
    http://www.kadis.ru/daily/dayjust.phtml?id=27450

    А это очевидцы аналогичного:
    у нас в соседнем доме организовали ТСЖ и ТСЖ взяло в банке кредит.
    А теперь председатель вместе с кредитом смылся...
    Жильцы теперь отвечают перед банком...

    http://forum.littleone.ru/showthread.php?t=27806&page=3
     
  24. PenisEnlarger

    PenisEnlarger Активный участник

    19.325
    0
    ни один банк не примет в залог квартиру, иначе как по закладной, удостоверяемой ФРС.
     
  25. VAM

    VAM Участник

    225
    0


    Более того, даже чтобы это имущество сделать залоговым нужно согласие не менее 2/3 собственников (или членов ТСЖ... не помню). А устав не может противоречить законодательству в котором тоже довольно четко определены процедуры и права.

    Но! Таки может быть жуликом. И, учитывая полнейшую неготовность управлять собственным имуществом поголовного большинства собственников, не говоря уже о юридической безграмотности, ТСЖ - это жопа. И жопа эта сделана государством с единственной целью - спихнуть с себя проблемы со стареющим жилым фондом. Если бы цели государства соответствовали продекларированным этим государством, то сначала был бы проведен ликбез, затем были бы созданы _реально_работающие_ механизмы помощи собственникам на базе органов местного самоуправления и т.д. и т.п. А еще не забываем, что у нас все как всегда... ЖЭКи прихватизированы, соответствующие МУПы плавно преобразились в управляющие компании. Что от этого изменилось? Стало хуже. Други, если кто-то из Вас сядет и просчитает экономику эксплуатации не очень старого (до 10 лет) дома, то он будет в шоке от тех сверхприбылей, которые там можно поиметь. Не наркотики нужно продавать, а эксплуатировать жилье с бабушками и товарищами, которым "лишь бы свет горел и тепло было". Которые не думают о том, что необходимо создавать фонды для капремонта, необходимо жестко контролировать как управляют твоим имуществом. Например для центральных районов актуальная тема: "подвалы" Вы представляете себе сколько можно снимать денег на аренде? Нет, вы не представляете. Зато некие товарищи в муниципалитете, которые продают "право аренды" и которые будут за эти подвалы биться, очень даже представляют. А они получают лишь часть, прикрываясь государством. А ведь есть еще застройщик, который изначально собственник всего строения, он зачастую подвалы продает конторам или оставляет за собой и сдает в аренду. А ведь новое законодательство четко оговаривает "места общего пользования". Так ведь всем все похрен, а один/два человека на добровольных началах, которые понимают что происходит, противостоять людям, которые имеют довольно конкретную коммерческую выгоду и средства для ПиаРа, не могут. Ребята, ТСЖ - это класно, но не в нашей стране :(
    Жулики у руля безбоязненно распоряжаются доверенными средствами. И спросить с них куда и что они дели люди боятся. А те единицы, которые спрашивают, бывают посланы. И если не понимают, то им отключат газ, свет и воду. Сразу все поймут...
    Приезжаем посмотреть квартиру в только что отстроенном элитном "загоне". Просим посмотреть договор с управляющей компанией (там уже сделан такой выбор застройщиком, не забываем что изначально он собственник всего, если это только не долевое строительство, там дольщики тоже могут рулить.... хотя им же похер, лишь бы вода/тепло/свет...). Удивоены нашей просьбой дальше некуда. "Да он обычный" "Да никто кроме Вас не спрашивал". А если там написано что вот это рулезное место для стоянки, которое поднимает цену квдратному метру и которое мне еще придется купить, будет охраняться и подметаться за 10 тыр в месяц? Эххх, ребята... Есть у нас нормальные ТСЖ. Я там был, перенимал опыт. Единицы! И за время моего внимания к этим организациям одно уже скурвилось. Массив на Нарвской поначалу был образцом просто. А потом там была попытка перевода в частную собственность котельной, неоднократная смена рулящих, с привлечением бандитов для упрощения процесса смены.... У нас котельная, которая отапливает три дома и была спроектирована под первый из них и модифицирована под два других более свежих, является спорным имуществом. Как минимум в части оборудования. Да я могу рассказывать пару недель без остановки, только смысла не вижу... Товарищество мы создали. Я лично обошел два дома и собрал необходимое кол-во голосов. С каждым поговорил столько, сколько ему было нужно. Отвечал на все вопросы. Убил на это отпуск. В дальнейшем понял, что это нахер никому не надо, кроме 5-7 человек. А сильно надо только мне и жене. Думаю напрячься в сторону исхода из совместной собственности в частную. Буду там голосовать единогласно при выборе поставщиков и формы правления :) Задолбало объяснять и доказывать...
    Кстати, общались с московскими управляющими, которые реально коммерческие структуры, не из ЖЭКов взрощенные, так они в регионы лезть и не пытаются, им и там работы хватает.
    Справка: В Волгограде нет ни одной управляющей компании, созданной с нуля и желающей занять свою долю на рынке рыночными инструментами. Например зарабатыванием репутации. ЖЭКи - сами знаете что это и УпрКомп "от застройщика" - первостепенная цель продержать новые дома гарантийный срок без обращения по гарантии, исправляя недоделки за счетс средств жильцов. Соответственно реально хорошо делать свою работу не стремится никто. Не востребовано-с.

    добавлено через 7 минут


    Противоречит законодательству. В первую очередь нужно эти банки проверить, которые ен провели должным образом проверку чистоты сделки. И реально сделать их крайними. Особливо в этом деле помогают бабушки, которым сказать, что у них отнимают квартиру жулики и объяснить как пройти в прокуратуру ;)

    Ятакдумаю...

    добавлено через 9 минут


    Малаца. Рубишь фишку то :)
    При нормальном контроле со стороны собственников, схемы становятся настолько сложными, что теряют смысл. Вопрос: где найти таких собственников? ;)
     
  26. Zazell

    Zazell Активная

    25.709
    11
    В ТСЖ нет учредителей (участников). Это не ООО, не ОАО, не ЗАО. Это некоммерческая организация. У них своя (очень запутанная) схема налогообложения.

    Поэтому я и не заморачиваюсь. Хотя мои бабуси ратуют за "бери в свои руки дом, наводи порядок"... Потом они же первые уйдут в оппозицию, в окопы :)

    Например, купить новый лифт, который стоит 1 млн. руб.
     
  27. Brand

    Brand Активный участник

    938
    0
    Еще лучше. Что же тогда ТСЖ может предложить в качестве обеспечения?
    Поручится за него некому. В залог могут предоставить три ведра и метлу. Просто суперзаемщик:d

    добавлено через 22 минуты
    Ссылки очень развернутые. Информации 0.
    Только боюсь ничего банки с этих жильцов не поимеют. Квартиру отнять вообще невозможно. Тем более что никто ее банку не закладывал.
    ТСЖ будет расплачиваться швабрами. Просто платить ему никто из жильцов не станет.
    А что банк будет делать с общим имуществом, которое он непонятно как, у кого, на основании чего и с какими документами принял в залог даже представить себе сложно.
    Т.о. банк будет крайним, если умудрится выдать такому заемщику деньги.
     
  28. PenisEnlarger

    PenisEnlarger Активный участник

    19.325
    0
    Brand,

    если делать по уму, то банк может взять в залог поступающие платежи -- то есть потребовать принимать от ТСЖ оплату с жильцов не налом, а через банк, и вычитать свои деньги сразу. Проконтролировать кассовую дисциплину у банка возможность пока есть.

    добавлено через 1 минуту
    Еще лучше, ТСЖ нужно законодательно запретить работать с наличными средствами и иметь более одного расчетного счета.
     
  29. Brand

    Brand Активный участник

    938
    0
    Х.з. как взять в залог то, чего нет. Кроме того банк не может заставить жильцов оплачивать жилье. А еще интересно из каких средств некоммерческая организация будет выплачивать проценты?
    Т.е. получается, что тарифы на обслуживание дома должны будут увеличиваться на стоимость обслуживания долгов.
    Либо отдельная строчка в квитанции.
    Либо взносы отдельные от платежей за техобслуживание.
     
  30. IvUs

    IvUs Активный участник

    10.986
    54
    Может и не поимеют. Сам факт возможных разборок уже неприятен.
    Просто занесут в какой-нибудь черный список ненадежных плательщиков. А потом вот захочется лично взять кредит в банке - скажут "до свидания".

    добавлено через 8 минут
    Вот именно. Я и сам - "не такой" собственник. Хочется просто платить деньги и получать взамен услугу, а не ходить еженедельно на всевозможные собрания и митинги (уже накушался). Поэтому мне вариант с хорошей управляющей компанией нравится больше. Вопрос, только где ее взять, хорошую. :)