Как продать квартиру в одном городе и купить в другом

Еще от сезона зависит. Мы когда свою пытались поменять, зимой был ломовой спрос на однокомнатные, а нам подобрать вариант не могли. А когда уже ближе к лету нашли идеальную квартиру для нас, продавать нашу уже было практически не кому и не выгодно.
Может быть имеет смысл продать, пожить месяц-другой в съемной квартире в "новом" городе, подыскивая вариант?

 

В газетах реальные цены, по которым эти квартиры сейчас продаются.

Ничего не изменилось, поверьте мне, так же выстраиваются цепочки по несколько квартир, и такой геморой.

В Волгограде реально это делают всего несколько фирм(при наличии свободных денег), причем выкупают у собственника намного дешевле, процентов на 30-40 ниже реальной цены. Акцент ставится на быстрый выкуп, нужны срочно деньги, продашь за бесценок, а если не горит, то и не стоит им продавать, так как сильно продешевишь.

 

вот, блин профессионал.
И слова бесплатно не скажет.

 

На однокомнатные спрос круглогодично(даже круглосуточно)

Не рекомендуется оставаться с деньгами на руках, случится может все, могут и цены подскочить очень сильно, и вы ничего не сможете купить. Или, например, деньги обесценятся(было ведь такое) и останетесь вы с кучей туалетной бумаги. Лучше вложить куда нибудь, надежнее.

 

Просто навскидку говорить, что прийдет на ум не хочется, это будет дезинформация. А что бы дать конкретный ответ, нужно просмотреть информацию на сегодняшний день, анализируя все особенности:этаж,ремонт,расположение и т.д. Если так нужно, можно об этом в привате.

 

Не скажите. Если бы сами лично с этим не столкнулись, не стала бы говорить.

 

Очень точно замечено. Это типа история с ПАрк Хаузом. 16-этажный дом на против никому нифига был не нужен, окна на пустырь, магазинов нормальных нет рядом,и покупать квартиры там особо никто не хотел. Постороили ПХ, и все хозяева начали заламывать такие цены, что центр просто отдыхает.

 

Ага, очередная заманиха от риэлторов...
=======
Многие, ввязываясь в ипотечные треволнения, спрашивают себя: «а что если повторится 1998 год»?
Какова вероятность? Давайте подумаем.

С 50 до 70 года цена нефти практически не менялась и была около 4 долларов за баррель.
Потом понеслось.
- В 80 году, когда СССР ввел войска в Афганистан, нефть стоила более $70 за баррель.
- В 89 году, когда Горбачев объявил, что "ограниченный контингент" выводят, цена советской нефти не превышала $8.
Затем был резкий подъем, однако, в 97 году разразился мировой экономический кризис, и черное золото опять упало до $12 (в ноябре 98–до $10,11).
Сейчас – снова под $70. Специалисты называют это «третьим нефтяным шоком». Но каждый раз после бешеных скачков нефть столь же резко рушилась: в 86, 88, 94 и 98 годах – ниже 15 долларов.
По-поему, комментарии излишни.
Те, кто берет ипотечные кредиты на 10-15 лет с фиксированными выплатами в районе $500-1000 (а это – самые незащищенные заемщики, так наз. средний класс), попадают ГАРАНТИРОВАННО.

Учитывая среднюю периодичность кризисов на нефтяном рынке, было бы невиданной наивностью всерьез полагать, что безостановочный подъем продлится целых 17-25 лет… То, что новый дефолт в случае резкого падения цен неизбежен, доказывают следующие данные. Государственный долг России за время "путинского нефтяного подъема" сократился примерно на 25 млрд. долл. Однако за то же время заимствования госкомпаний (aka – того же государства) за рубежом превысили 50 млрд. долл. Реальный долг вырос. При этом все эти компании – сырьевые и колебания цен на нефть скажутся на них в первую очередь – платить по долгам точно будет нечем. Заплатите за них вы – резким понижением своего уровня жизни.
И не уповайте на стабфонд. У Южной Кореи в 1997 году в аналогичном фонде было 70 миллиардов. Биржа сожрала их за несколько месяцев, после чего корейцы резко девальвировали вону. Наш фонд придуман лишь для того, чтобы, устроив следующий дефолт, под шумок быстро, технично, а, главное, совершенно безнаказанно, перекачать эти деньги в карманы людей, близких к администрации. Потому к нему сейчас никого и не подпускают – это их законная добыча.

Единственная верная тактика (если жить негде и копить невмоготу) – брать кредит на 2-3 года с обязательным досрочным погашением.
Кстати, даже за этот срок вы подарите банку около трети стоимости квартиры (всмотритесь в условия договора – сначала вы выплачиваете проценты банку, а уже потом начинаете отдавать собственно кредит, так что – случись у вас на седьмом скажем году бенц, почти все денежки за квартиру хапнет именно банк). Что будет вчетверне обидно, поскольку, после очередного дефолта, цены тоже упадут примерно в четыре раза...
Хотя, конечно, банки, в очередной раз прикарманив чужие деньги, возможно и не станут возражать против "личных дефолтов", согласившись реструктурировать выплаты по неподъмным в новых обстоятельствах кредитам. Хоть им это и невыгодно. Но вы по-любому отдадите им все до центика.

Между тем, многим из тех, кто хотя бы относительно регулярно читал экономическую прессу (хотя бы Ъ) уже в мае 98-го хватило ума понять, что деньги из банков пора забирать. Такие кризисы не случаются совершенно внезапно – в Лат. америке тогда все началось еще за полтора года до того, как рвануло в России. А мировой кризис такого масштаба неизбежно рушит энергоносители. И не бином ньютона это предсказать. Думаю, на этот раз все пойдет с Китая.
Боитесь, что квартиры подорожают еще на 25-50-или-20867%? Действительно, почему бы и нет? Например, в Нью-Йорке не осталось квартир дешевле 430 тыс. долларов (жалкие кондо-«однушки» в Бронксе)... Правда, там средняя зарплата перевалила за 60 тыс. долл. в год. В Москве, заметьте, уж точно средняя – не более тысячи. 12 тыс. в год – впятеро меньше чем в Канаде! А теперь сравните покупательную способность на рынке недвижимости "московского" доллара и их... А еще некоторые удивляются, почему все, кто мог отсюда уехали.
Но там рынок разогревает дешевая как никогда ипотека (4-6% годовых), плюс плющит мозги обывателям уже восемь лет подряд надувающийся пузырь на рынке недвижимости – в среднем 15% удорожания за год. Хотя до московских 25-60% и далеко, Гринспен и даже Сорос постоянно предупреждают, что ихний рынок рынок жилья страшно перегрет и неизбежен очень болезненный обвал – в Британии, кстати, он уже начался. Скажите у многих зарплата каждый год растет на четверть и больше? У большинства наоборот – уменьшается, поскольку выплаты привязаны к доллару.
Откуда же тогда такой рост цен и чем он обоснован? Желанием риэлторов, три года назад соглашавшихся работать за 10 тыс. долл. со стотысячной сделки сегодня получать за то же самое 20 тыс.?

Если уж находятся лохи, готовые платить по тысяче «ипотечным брокерам»… Вдумайтесь – это то же самое, как если бы в магазине вас попросили заплатить 10% стоимости холодильника (но, само собой, не меньше $100!) за то, что консультант потратил на вас свое время и посоветовал вам именно эту модель… Ах, брокер видите ли оказывает вам независимую консультационную услугу? Банков с ипотечными программами не так уж и много. Все они у него в голове – посоветовкть подходящую – все равно что сказать, который час. Заполнить анкету – еще пять минут. Вместе с вами в банк его чаще всего просто не пустят. И такая работа стоит тысячу? А ведь они вам изо всех сил заодно постараются навязать "полное сопровождение сделки" – еще тысячи за три. В нашей стране обожают брать деньги за то, что вообще-то делается бесплатно...
Между прочим, за те же 10 лет, что рос западный пузырь цен на жилье, стоимость аренды квартир в США увеличились лишь на 0,6%... Это говорит о явно спекулятивном характере спроса. Ровно то же происходит сейчас и в Москве – сдача квартиры в аренду в процентном отношении к цене этого жилья с каждым месяцем становится все менее выгодной. Ну и конечно, людей, уверенных, что 20-30 лет подряд они почти наверняка смогут выплачивать ежемесячные взносы, там в разы больше, чем в Москве…
С другой стороны, двушка (70-90 кв. метров) в Берлине стоит примерно 85-120 тыс. евро (в доме, построенном 15 лет назад – по их понятиям старом, т.е. не пользующемся особым спросом). А двушки в римских новостройках и вовсе продаются (разумеется, 99% процентов – по ипотеке, только естественно там никому не придет в голову платить за еще не построенную квартиру), за смешные по нашим меркам 50-70 тыс. евро. (правда в Италии зарплата в 1,5 тыс. считается сносной).
В Москве нет ни массового жилья сходного качества, ни даже близко стоящего количества платежеспособных покупателей.

Разрыв между себестоимостью кв. метра и его продажной ценой достигает от 500 (в среднем) до более чем тысячи процентов. Это круче наркоторговли!

Вы помните что по знаменитой максиме Маркса – готов вытворять капитал даже за 50% прибыли? И сколько найдется желающих (если пустят) строить дома? И как после этого года через три тряханет цены представляете?
Итак, долго ли продержится такой нежизнеспособный рынок, если от его койки уберут хотя бы часть капельниц, искусственных почек и легких в виде административных барьеров, взяток бесчисленным начальничкам и комиссиям, диких поборов за разрешения и согласования, выделения мест под застройку только своим и лишь если чиновник в доле и т.д.?

Более того, если в целом московский рынок перегрет сильно, то отдельные сегменты – до состояния, когда вода переходит уже не пар а сразу в плазму. Сами посудите: очень плохая панель на окраине стоит лишь на 10-15% дешевле, чем сносный кирпич в районе застройки 60-х годов. При желании, ничего не стоит, продав двушку в панельном Митино, переехать в практически такой же площади квартиру где-нибудь в Ясенево или на Профсоюзной. Я уже не говорю о том, что кошмарные одноподъездные девятиэтажки (типичные бесперспективные трущобы – с поправкой на наш климат) продаются за те же деньги (ну, может быть на 10% дешевле), что и вполне качественная панель восьмидесятых годов. Эта унификация цен оправдана лишь общим дефицитом жилья как такового. Плохие квартиры покупают на последнее (деваться некуда), но при этом, заметьте, общее количество денег у населения недостаточно, чтобы сколько-нибудь существенно переплачивать за жилье заметно лучшего качества – поэтому оно и не отрывается почти по цене от трущоб.
В 1994 году банки, струсив, уже начали скидывать те знаменитые 30% инвестиционных квартир, наличие которых очень помогает застройщикам и особенно риэлторам поддерживать общий уровень цен на рынке. Очередной «кризис неплатежей» – и ариведерче, греющие сердце взяточников и барыг 2500 за метр… Понятно, что на несчастье людей (а отсутствие жилья – одна из самых больных тем) наживаться и проще и выгоднее всего... Торговать пороком просто, а наживаться на чужом несчастье – еще легче.
Так что не спешите совать голову в долговую петлю. Ждать времен, когда трешка на Университете снова будет стоить $50 тыс. осталось совсем недолго – годика два-три.

Брать в рублях – тоже не выход. Платить заградительные 16-18% годовых имело бы смысл, если бы доллар рос хотя бы на 10-12% в год. Как раз зная, что обвал рубля в среднесрочной перспективе неизбежен, банки и устанавливают такие ставки (по которым кредит им полностью возвращается примерно за пять лет – и они еще при этом надо сказать сильно рискуют, но у них есть утешение – ведь если что, все денежки за вашу квартиру поступят на баланс банка – посчитайте, во что вам обойдется по сути аренда такого жилья).
Брать в России долгосрочные (а тем более – такие дорогие) кредиты явно преждевременно. Это чистой воды финансовое самоубийство. Вы еще начитаетесь горьких статей о том, как "попали ипотечники первой волны".

(c) Газета.ру

 

За какой год статья?

 

Это где же в Афгане нефть-то? Дилетант писал.
Нефть в 70-е годы подскочила из-за смены власти в Иране. Она тогда и 80 баков стоила. Увязывать это с Красной Армией...

 

автор статьи просто тормоз какой то...

 

Jazzer Ну мы то знаем, что "скоро, очень скоро" Big boy, Hafen и иже с ними вспомнят про нас.
Однако по теме.
Если Вы, L_Etoile не хотите пролететь, то первое что Вам нужно понять, это то, что продавать квартиру придется на 10-20% дешевле, а покупать на 10-20% дороже, потому что придется делать все быстро, и, боже Вас упаси, рассматривать вариант покупки с проживающими там людьми (этот вариант для тех, кто покупает квартиру "про запас") - только чистая продажа. Не хотите въезжать в квартиру, которая хуже Вашей, копите дополнительные деньги (когда-то работал с недвижимостью - навидался много людей сменивших центральный район на КОР, Кировский, ТЗР и КАР по своей глупости, наивности, самоуверенности или просто понадеявшихся на авось) или берите дальше от центра того города, куда собираетесь переезжать. Для того, чтобы покупатель Вашей квартиры не передумал приобретать Ваше жилье, почитайте Гражданский кодекс (ст.381), где черным побелому написано, что ЗАДАТОК при отказе покупателя, последнему не возвращается и сообщите ему об этом, если он прикидывается, что не знает. Поэтому для гарантии, берите у покупателя именно ЗАДАТОК, и выписывайте два экземпляра расписки (один для себя, с подписью покупателя). Но имейте ввиду, что по тому же ГК, если передумывает продавец, то он должен вернуть покупателю двойную сумму ЗАДАТКА. В связи с этим своему продавцу выдавайте АВАНС, а не ЗАДАТОК. И если у Вас срывается продажа Вашей квартиры, Вы можете не только оставить деньги Вашего покупателя, но и вернуть свои от продавца. Для того что бы продавец не повысил цену квартиры и не передумал продавать её, нужно составить договор о намерениях (или ввести соответствующие условия в Расписку о получении денег), где указать, что любое повышение цены является отказом продавца от сделки, и установить штраф, скажем сумма АВАНСА, умноженная на два, где Аванс, равняется сумме ЗАДАТКА.
Не хотите пролететь - диктуйте условия! И не забывайте, что по Конституции РФ, никто и никого не может выселить из жилого помещения без предоставления другого жилья (см. начало моего поста про покупку Вами квартиры), и в том же ГК есть статья, что сделка может считаться ничтожной, если одна из сторон ЗАБЛУЖДАЛАСЬ.

 

Придумался еще вариант (я не спец, так что, поправляйте, если что). Продать жилье нормально, не торопясь, купить здесь так называемые "метры от ЖБИ-1" и потом спокойно подыскивать вариант. И, в случае успеха, продать эти "метры" или прям ими же расплатиться.
Насколько я понимаю, то эти бумаги от ЖБИ-1 жестко привязаны к цене на недвижимость, и, таким образом, снижается риск пролета с повышением цены тут.

 

L_Etoile, тогда нужно нечто подобное искать в Москве, наверное.
Я не из праздного любобытства - у самого сестра собирается переезжать в Волгоград. Ну и крутим варианты... А кто из спецов что скажет про такой размен через "метры"?

 

В любом случае придется рисковать. И снимать временное жилье в Москве. Нужно еще рассчитывать на дополнительные расходы, если денег нет, то придется сначала продать, а потом искать и все такое.

Я купила 19 декабря квартиру в Подмосковье. Сначала продала в Волгограде, но у меня уже был найден вариант здесь. Из суммы проданной квартиры в Волгограде порядка 6тыс заняли только дополнительные расходы, но у меня ипотека.

По поводу переездов точно не знаю, но мой риэлтор говорил, что если квартира не освобождена старыми хозяевами в течении 2х недель, то можно выселять с участковым. У меня обошлось.

Тот же риэлтор мне говорил, что на данный момент невозможно при покупке такого рода (продажа в другом городе, покупка в Подмосковье) обезопаситься на все 100 процентов.