1. Этот сайт использует файлы cookie. Продолжая пользоваться данным сайтом, Вы соглашаетесь на использование нами Ваших файлов cookie. Узнать больше.

Альтернатива инвестициям в новостройки Волгограда

Тема в разделе "Новостройки", создана пользователем legatus, 04.09.19.

  1. legatus

    legatus Активный участник

    2.187
    1.096
    Квартира в нормальном месте отбивает себя в момент покупки.
    Потом она приносит прибыль и растет в цене.

    Хотя сейчас возможно просто купить валюту может быть интересней.
     
  2. Афиноген

    Афиноген Активный участник

    11.750
    699
    А может и не быть. Ставка по валютным депозитам 2,5 % это почти в три раза ниже чем рублёвые депозиты. Курс на 5 сентября 2018г. 68,2737 на 5 сентября 2019г. 66,5002
     
  3. Ivan

    Ivan Werewolf

    9.449
    163
    ИМХО, покупка квартиры под долгосрочную сдачу имеет околонулевой выхлоп. Депозит рублевый и то выгоднее может выйти.
    Простая математика: покупается квартира двушка за 2,5 млн, ремонт минимум 500 тыс., итого 3 млн. Проценты по депозиту составят примерно 210 тыс. в год. Максимум, за сколько ее можно сдать, после вычета квартплаты - 15 тыс. в месяц. Итого прибыль - 180 тыс./год. Добавим сюда налоги, т.к. это будет не единственное жилье. Добавим риски по ремонту (квартиранты не всегда обходятся бережно с не своим жильем). Если договор регистрировать официально - добавим еще налоги. Получим максимум 140 тыс. в год. С геморроем в виде контроля квартирантов, беготня с оплатой коммунальных и т.п.
    Единственный вариант, на мой взгляд, более-менее рентабелен - это покупка нескольких квартир и сдача их посуточно, но это будет своего рода основной работой, а не пассивным доходом.
    Вклад в доллар интересен только в долгосрочной перспективе: курс на 5 сентября 2014 года 36,8038.
    Если 5 сентября 2014 купить 1000 долларов, потратив на это 36 803,80 руб., то по курсу на 5 сентября 2019 г. можно было бы получить 75 238,87 руб., или 104% доходности. Даже по ставке 10% годовых за 5 лет доходность составит 61%.
     
    out нравится это.
  4. Иной гость

    Иной гость Активный участник

    18.666
    1.621
    Но всегда был еще вариант продать 4 сентября 1000 долларов :)
    Держать деньги в рублевых депозитах 2008-2013 гг было грамотным решением, да.
     
  5. Головач Лена

    Головач Лена Активный участник

    7.059
    1.159
    аха. в 60х годах прошлого века 100 баксов были почти что состояние)

    в общем, я анализировала доходность в период 2014-2019.
    имеем условный лям. вкладываем его в баксы по курсу 36,8. итого округленно имеем 27.2 тыс.
    при нынешнем курсе 66 это составит 1.8 ляма. Если держать баксы на депозите (средняя ставка 4%), то можно считать, что у нас 2 ляма.

    Если же этот лям я положила под рублевой депозит, то
    /и это реальные процентные ставки
    с декабря 2014 на полгода под 24.2% = 1 121 000
    с июня 2015 на полгода под 22% = 1 244 310
    с декабря 2015 полгода под 20,4% = 1 371 230
    далее год (июнь 2016 - июнь 2017) под 18% = 1 618 050
    далее год под 16 (июнь 2017 - июнь 2018) под 13,5 = 1 836 487
    потом полгода под 9% (по декабрь 2018) = 1 919 128
    по август 2019 под 8% = 2 034 330

    то есть, пятилетний период удваивает рублевую массу и так - и так. И если конвертировать её в баксы, то, соответственно, валютная масса тоже примерно равная.

    самое выгодное было купить в сентябре по 36, продать в декабре этого же года по 100 и положить на рублевый депозит.
    но у народ сметал, когда под 100 было)))
     
  6. andrusha

    andrusha Активный участник

    18.948
    2.129
    я помню в декабре 2014 в хельсинки купил евро дешевле чем в волгограде было в банках. по 70.8 вроде бы. в влг по 74 было
     
  7. Афиноген

    Афиноген Активный участник

    11.750
    699
    Так очень большая вероятность, что через пять лет курс будет 66 руб.
     
  8. Borhes

    Borhes Активный участник

    1.745
    395
    Всё это хорошо когда смотришь назад. Но кто из вас продаст свою (пусть и вторю) квартиру, чтобы отдать деньги банку под вклад??? Тем более в рублях. А так, и квартира при себе, и денежка капает. Вот эти бабки и можно на накопительный ))
     
  9. legatus

    legatus Активный участник

    2.187
    1.096
    Тут многое зависит от региона, локации, динамики цен, темпов строительства и стоимости аренды.

    Пример.
    Мы брали однушки по 4.2 млн. Дом сдали через год, ценник подрос где-то до 5.5 млн. Сейчас однушки на вторичке там примерно 6.5 млн. В ближайшие два года застройщик сдаст 7 и 8 фазы, после этого застройка микрорайона прекратиться, что безусловно позитивно скажется на стоимости вторички.
    Итого даже без сдачи прирост примерно 50% за три года.
    Ремонт от застройщика, за свой счет только постелили ламинат, покрасили стены, поставили двери и поменяли смесители. Мебель и свет с распродаж из Икеи и Хоффа. При минимальных вложениях мы получаем добротную современную квартиру, которая очень достойно смотрится на фоне аналогичных предложений в старом фонде.
    Чистыми однушка в новостройке приносит ~300 тыс\год. Раз в три года вполне можно освежать квартиру косметическим ремонтом.

    Тут надо с умом подходить.
    Например можно взять однушки на вторичке в старом районе, метро в двух шагах. Купишь еще за семь миллионов, вложишь миллион в ремонт, а в итоге будешь сдавать за те же 30 тыс. А когда соберешься продавать, окажеться, что покупать хату в доме 70-х годов за восемь лямов желающих нет.
     
  10. Афиноген

    Афиноген Активный участник

    11.750
    699
    Я свою квартиру в 2008 году брал за 2,5 млн, в 2010 она уже стоила 5 млн., но те веселые времена прошли и вряд ли в ближайшем будущем повторятся.
     
    out нравится это.
  11. Головач Лена

    Головач Лена Активный участник

    7.059
    1.159
    купил квартиру - считай, что зафиксировал убытки)

    две квартиры купить ещё туда-сюда. но вот к покуке третьей я бы отнеслась с очень большой острожностью. сейчас реально выгоднее и удобнее оперировать депозитами
     
    out и ikap нравится это.
  12. Афиноген

    Афиноген Активный участник

    11.750
    699
    Надо покупать коммерческую недвижимость и открывать бизнесы.
     
  13. vrio

    vrio Активный участник

    10.390
    458
    надо покупать тех, у кого бизнес и тихо получать дивы
     
    КТО Я? нравится это.
  14. Dimanuga

    Dimanuga Активный участник

    21.997
    759
    Может для Мск, но у нас это средняя цена машины. И честно вообще не вижу в нем ценности такой в наших реалиях, где запарковаться в радиусе 300метров можно в 100% случаев)))

    нет, средний ремонт для меня это лям на материалы с работой и возможно часть мебели. А то что на семере за 3,3 это 300-400 на ремонт максимум)))
     
  15. zaqwsx

    zaqwsx Активный участник

    13.676
    1.273
    как это?

    как это?
     
  16. Dozer

    Dozer Активный участник

    9.284
    1.005
    но там уже можно вполне сносно жить. А тут в ворошиловском голая квартира с какой-то дикой планировкой. Я вчера посмотрел картинки и чёт прям в шоке. Как в таком жить можно? Ну клетушки по 9,5 квадратов ну это еще ладно, я бы понял, по одному ребенку в клетушку такую, типа свое пространство закрытое, всё норм. Но блин корридоро-зало-кухня посреди этого всего. Там же прям посреди нее будут проходить пути пешеходные)) до толкана или выхода. Как там чё куда ставить не понятно. Дичь какая-то короче.

    ну купить площчади и искать кому их сдать в аренду.
     
    OlegN нравится это.
  17. zaqwsx

    zaqwsx Активный участник

    13.676
    1.273
    та кому оно нужнО? ежели быб оно было нужнО, так не продавалось быб. "...такая корова нужна самому...", а то шо продаётси, никому не нужнО, ну ежели только даром. Сейчас наоборот бизнесА сворачиваютсИ.
     
    o000oo нравится это.
  18. Dozer

    Dozer Активный участник

    9.284
    1.005
    У меня товарисч в банке клерком работал. Приходил к ним армянчик кредит на много мильёнов брать. Дали. Оказалось мужик брал кредит - покупал на спартановке торговые площади что в домах там на 1 этаже, и сдавал их. От денег за сдачу гасил кредит. Брал следующий, брал площади, сдавал, выплачивал, но уже и с первой площади и уже второй, т.е. быстрее. И так оброс там торговыми площадями чуть ли не половины спартановки. Как снежный ком.
     
    Афиноген нравится это.
  19. zaqwsx

    zaqwsx Активный участник

    13.676
    1.273
    когда это было?
     
    Сирин нравится это.
  20. Ivan

    Ivan Werewolf

    9.449
    163
    То-то кругом вывесок "Аренда" полно. Из недавнего: на месте бывшего "Чинара" открылась "Брассерия "Соль". Заведение мне нравилось своим интерьером и меню. Но не проработав и года, закрылось (вторые выходные подряд там пусто и свет не горит).
    Простой мониторинг Авито о продаже коммерческой недвижки показывает то, что средняя годовая доходность от нее не превышает 12-13%, при условии наличия арендатора. Но кроме этого, надо посчитать сюда налоги по УСН, взносы ИП, налог на недвижку и другие расходы. И выйдет не сильно больше того же депозита.
    Дела давно минувших дней, преданья старины глубокой?
    Сейчас большая проблема найти нормальных арендаторов. Цены на аренду падают. И так как кредиты на недвижку берутся не на год и не на два, то цикл "обрастания" недвижкой может составлять не один десяток лет. Да и если с аренды отдавать деньги по кредиту - жить на что-то тоже надо?
     
    o000oo, modcomp и zaqwsx нравится это.
  21. Dozer

    Dozer Активный участник

    9.284
    1.005
    ну дело было годиков 7 назад вроде, да
     
  22. zaqwsx

    zaqwsx Активный участник

    13.676
    1.273
    а учитывая риски, депозит может выйти гораздо выгоднее.
     
  23. Афиноген

    Афиноген Активный участник

    11.750
    699
    Обьявлений действительно много, но продают либо ни кому ни нужные объекты типа подвалов, либо по космическим ценам. А нормальный объект, в хорошем месте купить по прежнему не просто. Я почти год искал.
     
  24. ikap

    ikap Активный участник

    3.315
    972
    Лет пять-шесть-семь назад один знакомый там тож пытался, но ему, чтобы понять что к чему, хватило пары месяцев))
     
  25. zaqwsx

    zaqwsx Активный участник

    13.676
    1.273
    вот именно, то есть к 2012 году этот пул недвижки был сформирован. а формироваться начал году в 2007 наверное - самые жирные годы, когда бизнес довольно таки развивался. Сейчас я наблюдаю, как помещения освобождаются и стоЯт пустыми по пол года и более. Так что вариант оченно сомнительный и ещё более рискованный.

    сдаёшь в аренду?
     
  26. Афиноген

    Афиноген Активный участник

    11.750
    699
    Где это?
     
  27. ikap

    ikap Активный участник

    3.315
    972
    Пересечение Советской и Аллеи Героев, слева..

    зы. Вот
    Безымянный2.png
    зы.зы. В тех местах все стонут, поголовно...
     
  28. zaqwsx

    zaqwsx Активный участник

    13.676
    1.273
    аренда высокая или конкуренция?
     
  29. Головач Лена

    Головач Лена Активный участник

    7.059
    1.159
    недвижка в любом случае облагается налогом. не важно, единственная ли она или нет. имеет значение суммарная оценка.

    но если сдавать, то это уже отдельный налог. типа подоходнего. или штраф, если поймают на ноформленной прибыли.
    с банковскими депозитами всё гораздо проще. и в случае внезапной потребности всегда можно изьять из оборота требуюмую сумму.

    а в случае шухера, всегда упеть купить квартиру - рынок недвиги крайне неповоротлив.
     
  30. ikap

    ikap Активный участник

    3.315
    972
    @zaqwsx, проходимость ;)

    А в случае шухера продать квартиру может стать проблемой, imho
     
    Головач Лена нравится это.
леново купить | аскона кровати их цена | сетка для печати | ремонт автомобильных дверей | датчик пламени qra2m1