1. Этот сайт использует файлы cookie. Продолжая пользоваться данным сайтом, Вы соглашаетесь на использование нами Ваших файлов cookie. Узнать больше.

Покупка квартиры (правильная постановка процесса)

Тема в разделе "Деловые вопросы", создана пользователем Мутный, 11.07.13.

  1. Мутный

    Мутный Активный участник

    1.858
    2
    Нужна помощь, как и что надо правильно делать, чтобы процесс покупки квартиры прошел четко и гладко, и в дальнейшем не обернулся головной болью и финансовыми проблемами
    То есть нужна консультация, как правильно организовать процесс.

    Как вижу все это я:
    1. ищем ипотечный кредит/наличные деньги/материнский капитал, кому как повезет
    2. читаем всяческие объявления во всех доступных источниках, ищем подходящие варианты, обзваниваем. Что нравится – договариваемся посмотреть
    3. где-то все понравилось, все устраивает, что делаем дальше?
    4. встречаемся в риэлторской конторе, смотрим документы на квартиру? Какие? Тех паспорт, документы на право собственности, паспорта всех собственников, сличаем это все. Что еще можно посмотреть и проверить сразу?
    5. читаем и подписываем договор задатка или риэлторы сейчас настаивают на договоре аванса?
    6. ждем месяц, пока риэлтор (а он, конечно, со стороны продавца) все оформляет. Что еще можно и нужно проверить в это время?
    7. само оформление сделки в рег.палате, как правильно организовывается, как перечисляются или передаются деньги (ипотечные или наличные), как к ним добавляется материнский капитал?
     
  2. desd

    desd Активный участник

    11.741
    280
    как это делал я. (квартира покупалась в мск).

    1. Определился с банком, получил подтверждение ипотеки.
    2. Заключил договор с риэлтерской конторой
    3. Подбирал квартиру.
    4. Выбрал, договорился с хозяевами, дал задаток.
    5. Документов там дофига, все это смотрел, контролировал, мне показывал-рассказывал мой риэлтер.
    6. Оценка объекта недвижимости для банка, одобрение банком приобретаемой квариры.
    7. Встреча в банке, подписание документов, закладка денех в ячейку, определение условий доступа к ячейке. ( свои и ипотечные, свои снимаем со счета, и получаем в кассе, там же и ипотечные, и тащим миллионы рублей в пластиковом пакете по банку ))))
    8. Регистрационная палата - там все делал риэлтер.
    9. Получения свидетельства на право собственности (с обременением в силу закона) + расписка от продавца что он все деньги в полном объеме получил и всем доволен.
    10. Ремонт и заселение.
    Как то так.
     
  3. colorprint

    colorprint Активный участник

    19.406
    1
    для исключения такого маразма можно использовать аккредитив )

    ---------- Сообщение добавлено 11.07.2013 16:47 ----------

    с 2014 года кстати планируется запретить расчеты наличными по сделкам свыше 600тыр
     
  4. desd

    desd Активный участник

    11.741
    280
    да не... этот процесс поставлен и отлажен от и до. инновации тут не приветствуются.
    все в соотвествии со сложившейся в мск практикой. Это действительно просто, удобно и безопасно.
     
  5. Бета

    Бета Активный участник

    20.560
    38
    Банк, выдавший моему покупателю ипотечный кредит, расплатился со мной только после заключения сделки. Были возможны 2 варианта: 1. в тот же день, но я беру все обязательства заемщика на себя до регистрации права собственности (примерно на 5 дней) и 2. собственно после регистрации права. Выбрала первый вариант.
     
  6. desd

    desd Активный участник

    11.741
    280
    я че то не совсем понимаю, а как возможно по другому?
    И что значит - взять на себя обязательства заемщика до регистрации права собственности?
    Банк выдаст деньги только тогда, когда убедится что факт регистрации состоялся и получит копию свидетельства о праве собственности.
     
  7. Бета

    Бета Активный участник

    20.560
    38
    desd, никто до сделки по банку с деньгами не ходил.

    Это значит, что регистрация права еще не состоялась (когда бы она успела, ведь прошло всего полчаса), а мне уже выдали наличные в кассе банка.
     
  8. Мутный

    Мутный Активный участник

    1.858
    2
    я все правильно понял, что вы заключили договор с риэлторской конторой на сопровождение сделки? и присутствовали две риэлторские конторы, с двух сторон. соответственно каждая представляла интересы своей стороны?
     
  9. Бета

    Бета Активный участник

    20.560
    38
    desd, не совсем понятно, как по вашей схеме продавцу одновременно покупать себе квартиру, если он хочет.
     
  10. pe2x

    pe2x Активный участник

    7.760
    43
    выбрали второй вариант?

    что за банк так делает?
     
  11. Бета

    Бета Активный участник

    20.560
    38
    pe2x, первый вариант. Сдали доки на регистрацию, вернулись в банк, получили наличные. По второму варианту мне бы дали деньги через 5 дней.
    МТС-Банк.
     
  12. desd

    desd Активный участник

    11.741
    280
    Да все правильно, только было три стороны, поскольку сделка трехстороння - Я покупаю - мои продавцы продают мне свою и покупают другую - и крайние продавцы.

    Сделка была трехсторонняя, в чем проблема? Две банковских ячейки арендовались... все просто.


    это действительно странно... как мог банк выдать деньги не получив ничего взамен...

    ---------- Сообщение добавлено 11.07.2013 17:14 ----------

    в мск 2 недели на регистрацию денег, соотвественно все получили свое только после регистрации сделки - через 2 неделди.
     
  13. Бета

    Бета Активный участник

    20.560
    38
    desd, а сколько у вас там занимает процесс регистрации?

    ---------- Сообщение добавлено 11.07.2013 16:15 ----------

    Как это ничего взамен? Поменял заемщика на меня и всего делов.
     
  14. desd

    desd Активный участник

    11.741
    280
    две недели если не ошибаюсь, раньше было для ипотечных сделок 5 дней, но когда я регистрировал вроде две недели... хотя точно уже не помню, но вроде две недели.
     
  15. Бета

    Бета Активный участник

    20.560
    38
    desd, получается эти две недели крайний продавец сидел без процентов на кругленькую сумму. Абыдна.

    ---------- Сообщение добавлено 11.07.2013 16:20 ----------

    Кстати, говорят с марта в рег. палате уже не регистрируют договоры купли-продажи.
    Кто-нибудь с этим сталкивался?
     
  16. Мутный

    Мутный Активный участник

    1.858
    2
    то есть, чтобы не получить геморой покупателю, стоит заключить договор с риэлторской конторой?
    а какие у нас в волгограде есть приличные агенства недвижимости? так-то их просто немеренно...
     
  17. Бета

    Бета Активный участник

    20.560
    38
    Мутный, вы еще попробуйте обойти их как покупатель, ага. Они вездесущи.;)
     
  18. desd

    desd Активный участник

    11.741
    280
    Я для себя сделал такой вывод... Риэлтер кроме подбора квартиры делал:

    1. Подготовка всех документов для банка, а именно - БТИ, справки, что продавцы не психи, организовывал работы по оценке объекта недвижимости с оценщиками (требование банка), проверял и готовил документы что нет никаких задолженностей за квартирой, квартплата и прочая хрень, все действия по регистрации, с банком все улаживал, т.е. все доки по требованию банка.

    Я ни делал вообще ни чего. Только выбрал квартиру и присутствовал на сделке.


    ну чудес то не бывает, как он мог сидеть без процентов если он еще ничего не продал??? сделка то не состоялась, он жи в своей квартире и ждал факта продажи - регистрации сделки. Как по другому то?
     
  19. Мутный

    Мутный Активный участник

    1.858
    2
    предлагаете идти абсолютно в любое?
     
  20. desd

    desd Активный участник

    11.741
    280
    Лучше по рекомендации знакомых... Хотя я выбрал конкретного риэлтера по рекомендации ... ругался с ним страшно, жаловался его руководству (контора была очень серьезная) требовал поменять риэлтера...
    но к слову сказать, риэлтер была со своими тараканами, с характером, но все что касалось документального оформления сделки отработала на отлично. Да, они не дешевы, но я сделал вывод что полезны.
     
  21. Бета

    Бета Активный участник

    20.560
    38
    Мутный, вообще идти не надо, выбираете квартиру, а риэлтор к ней будет прилагаться.:d
    Если вы будете в ипотеку покупать, то основные функции риэлтора выполнит банк, а именно проверит доки (которые продавец соберет самостоятельно) и составит договор.

    Количество справок, которые нужно предоставлять на сделку, сейчас резко сократилось. Даже уже согласие супруга на покупку не нужно. Их там собирать - раз плюнуть.
    Основная функция риэлтора - состричь с вас денег.


    Так я же привела пример как. Значит это возможно.
     
  22. desd

    desd Активный участник

    11.741
    280
    Я же не говорю что не возможно, но крайне странно.
     
  23. colorprint

    colorprint Активный участник

    19.406
    1
    ничего безопасного тут нет.
    1) риски при перемещении денег
    2) ни один банк в России не несет никакой ответственности за сохранность содержимого ячеек. Прецедентов с нехваткой суммы или вообще пустой ячейкой достаточно.
    Аккредитив - это вообще-то никакая не инновация, а как раз сложившаяся во всем цивилизованном мире практика.
     
  24. desd

    desd Активный участник

    11.741
    280
    В мск Вы квартиру без риэлтера не выберите на рынке. С вами просто не будут разговаривать и квартиру показывать, если не по знакомству...
     
  25. Бета

    Бета Активный участник

    20.560
    38
    чё он там организовывал? Позвонил в агенство и заказал оценку.:)
     
  26. desd

    desd Активный участник

    11.741
    280
    Рисков при перемещении не было, я их не увидел во всяком случае. Из одного кабинета перейти в зал хранения... вместе с СБ банка?...

    А как может быть нехватка суммы? Вы втроем пересчитываете деньги - продавец, покупатель и сотрудник банка и в ячейку... Нужно выбирать солидный надежный банк ...

    ---------- Сообщение добавлено 11.07.2013 17:39 ----------

    угу и присутствовал при оценке. Иначе это пришлось бы делать мне. А оно мне надо?
     
  27. Маришка

    Маришка Почетная

    19.122
    1
    Знакомая купила без риелтора, но в новостройке. Все остальные, кого знаю кто покупал тут жилье, работали с риелторами.

    Вроде Ярик покупал сам, без риелторов, и вроде как где-то писал на вф об этом.
     
  28. colorprint

    colorprint Активный участник

    19.406
    1
    легко, открываете ячейку - а там денег не хватает или вообще пусто.

    например? Если память не изменяет, в том же Сбере прецедент был.
     
  29. desd

    desd Активный участник

    11.741
    280
    Да я и не спорю.
    Я действовал по сложившемуся алгоритму - в соотвествии с требованиями банка... сказал бы банк - акредетив - был бы акредетив... Какая разница?
     
  30. Бета

    Бета Активный участник

    20.560
    38
    Здесь так же. Я говорю, что понравившаяся квартира будет со своим риэлтором (риэлторами), а не с тем, кого вы выберете на рынке. Возможно конечно, что "ваш" риэлтор продаст вам "не свою" квартиру, но делиться придется уже с двумя. Ну или они между собой деньги поделят.