1. Этот сайт использует файлы cookie. Продолжая пользоваться данным сайтом, Вы соглашаетесь на использование нами Ваших файлов cookie. Узнать больше.

Факторы, влияющие на цену продажи квартиры на вторичном рынке.

Тема в разделе "Вторичное жилье", создана пользователем Dazer, 06.09.12.

  1. Dazer

    Dazer Активный участник

    7.074
    0
    Хотелось бы обсудить, какие факторы могут существенно влиять на цену квартиры. Почему две квартиры сходных планировок могут стоить по-разному? Что влияет? Место, этаж, год постройки дома, этаж, проект - это все понятно. Чем руководствоваться при продаже квартиры, назначая за нее цену?
     
  2. Афиноген

    Афиноген Активный участник

    9.802
    85
    Платеже способным спросом. В сторону понижения могут влиять различные обременения или судебная история. Обычно не хотят связываться с квартирами которые продаются при разводе, дележе имущества и т.д. Что может повлиять в сторону повышения? Возможно рассрочка по оплате.
     
  3. Бета

    Бета Активный участник

    20.560
    38
    Срочностью продажи еще.
     
  4. akrivcov

    akrivcov Активный участник

    22.105
    94
    Смотрим объявления. Находим свой микрорайон. Находим похожее жилье. И вуаля. Узнаем примерную цену.

    ---------- Сообщение добавлено 06.09.2012 19:42 ----------

    Вот сейчас например продают трешку надо мной. Квартира один в один у меня правда чуть по ушатаней, но сильно на цену не повлияет. Больше повлияет, то что дом 1973 года. :(
     
  5. Starstas

    Starstas Активный участник

    5.270
    0
    жадность продавца и стоимостью будущей покупки
     
  6. хочу_вот_сказать

    хочу_вот_сказать Активный участник

    8.402
    1
    ремонт тоже важен) и меблированность. свою двушку за 5млн без торга буду продавать (советский)
     
  7. 3.14-2.71

    3.14-2.71 Активный участник

    21.565
    193
    нихрена ремонт не влияет. Потому что покупатель будет хотеть то же но с перламутровыми пуговицами.

    Точнее может быть разница пустой коробки или после алкашей где жить нельзя, и хаты с ремонтом где жить можно.

    Но разницы между косметическим предпродажным ремонтом и дизайнерскими изысками не будет никакой.
     
  8. -=AS=-

    -=AS=- Активный участник

    1.764
    0
    1. Отдаленность от центра
    2. Планировка (год постройки дома и размеры комнат в т.ч.)
    3. Этажность дома/этаж в доме
    4. Размер кухни
    5. Куда выходят окна
    6. Наличие / отсутствие продуктовых магазинов рядом с домом
    7. Наличие / отсутствие возможности "бросить" машину рядом с домом (но не для всех)
    8. Близость дет. сада / школы (но не для всех)
    9. Убитость квартиры (не путать с ремонтом - главное, чтобы было чистенько и аккуратненько, а не дранные обои, замызганные потолки, дырявый линолиум и битая сантехника). При этом чем больше квартира - тем менее важен ремонт в ней.
    10. Чистая продажа или продажа, чтобы потом купить что-то другое, и тут же наличие / отсутствие прописанных в квартире детей
    11. Чистая история (в т.ч. кол-во собственников до текущей продажи)
    12. Уж совсем современное условие - присутствие провайдеров интернета (но то же не для всех)
    13. Нормальные соседи сверху, рядом и снизу (но это моё условие :) , если бы у меня встал вопрос с покупкой квартиры)

    Вроде ничего не забыл...

    P.S. В далеком прошлом был огромный опыт работы с недвижимостью. С тех пор изменился порядок оформления, но критерии формирования цены не поменялись. Правда здесь бывают исключения, когда покупателя могут поджимать сроки (допустим, он продал своё жильё, чтобы купить другое), и тогда "срабатывают" невероятные варианты.
     
  9. Vinni

    Vinni Активный участник

    946
    0
    а как проверяется, расскажете?
     
  10. Вуглускр

    Вуглускр Активный участник

    2.182
    0
    бугога. небось в ЖБИ1
     
  11. cole

    cole Активный участник

    10.240
    17
    Vinni, мне тоже интересно. Т.е. по ночам будете приходить - слушать - шумят или нет? Или как?
     
  12. _Серёга_

    _Серёга_ Активный участник

    2.934
    1
    cole, бабушки у подъезда дадут лучшие рекомендации )))
     
  13. Baggein

    Baggein Активный участник

    4.940
    13
    Риэлтор может повлиять. Так квартиру где я живу продали: покупателю тупо сказали +70к. Согласились.
    Причём квартира тоже продавалась как "срочно". Ан вон как.
     
  14. -=AS=-

    -=AS=- Активный участник

    1.764
    0
    Знакомством. Я понимаю, что сейчас не принято даже здороваться с соседями. Но так как говорится: "сами виноваты"... И конечно, это не 100% результат, и даже не 50%. А кто сейчас и за что дает гарантию? Но если при знакомстве Вам откроет дверь синяя рожа, а из-за спины будет видна загаженная квартира, то это о многом скажет... или после звонка в дверь раздастся дружный хор десятка собак... или хозяин пошлет матом. Поверьте, если Вы скажете адекватному человеку, что планируете стать его соседом, он с Вами познакомится. А хороший человек еще и выдаст кучу информации, которую мог укрыть продавец. Проверить, же во сколько люди ложатся спать в будние дни еще проще - даже знакомится не надо. Сказать как, или сами догадаетесь?

    Или Вы только при покупке продуктов проверяете их качество, а покупка квартиры - плевое копеечное дело?

    ---------- Сообщение добавлено 07.09.2012 22:57 ----------

    Ну не у всех подъездов бабушки сидят. У нашего подъезда вообще никто не сидит. Изредка бывает пара-тройка молодых людей, если ждут кого-то.
     
  15. Афиноген

    Афиноген Активный участник

    9.802
    85
    Это скорее исключение чем правило. Умный покупатель будет знать цену по рынку на данный момент:)

    ---------- Сообщение добавлено 08.09.2012 09:03 ----------

    При чем эти + 70к. риэлтор скорее всего забрал себе
     
  16. 3.14-2.71

    3.14-2.71 Активный участник

    21.565
    193
    -=AS=-,
    Кто во скок спать ложится -- предлагаешь прийти и поблукать на окна?

    Ну я вот раньш часа ночи не ложуся но в хате тихо. Какова ценность информации о свете в окошке?
     
  17. djsoft

    djsoft Активный участник

    854
    29
    Знаю продавцов, которые к стоимости квартиры прибавляют стоимость сделанного ремонта (при том, что ремонту минимум пару лет). Продают такие очень долго, и в итоге снижая цену до уровня "без ремонта" :hah:

    А мебель... ну кому нужна б/у мебель?
     
  18. Sensations

    Sensations Участник

    121
    0
    Вообще люди бывают разные.Есть и такие которые вечно к чему-то придираются.Нормальному человеку в принципе ремонт (супер-пупер) не нужен ,главное чтобы не убитая квартира сама по себе была, потому что каждый потом (после покупки) будет делать под себя.

    -=AS=-
    Вы ещё забыли упомянуть о узаконенной перепланировке если таковая имеется.

    djsoft,таких на самом деле вагон и маленькая тележка.Да и бывают и ещё наглее.
     
  19. Флавиус

    Флавиус Активный участник

    8.310
    49

    Покупатель может быть заинтересован в покупке квартиры с уже хорошо отремонтированными и оборудованными кухней и с\у. А также грамотно сделанной электрикой. И может за это доплатить разумную сумму. Потому что ремонт и оборудование кухни и санузлов выходит дорого, как по материалам, так и по работе, а а для разводки проводки нужно штробить стены, что чреват последующим дорогостоящим ремонтом.

    А вот состояние и мебель в жилой зоне мало кому интересны. Переклеить обои и положить ламинат не проблема. А мебель можно привезти со старой квартиры или купить дешевую типа Столплит или Икеи.
     
  20. andrusha

    andrusha Активный участник

    14.096
    158
    имеет смысл добавлять стоимость капитального ремонта а стоимость финишной отделки конечно глупо пытаться компенсировать
     
  21. Starstas

    Starstas Активный участник

    5.270
    0
    если это втроенная кухонная мебель, то будет нужна.
    конечно если она в достойном состоянии
     
  22. alfiya

    alfiya Активный участник

    527
    0
    Когда мы продавали квартиру, наши покупатели спрашивали про мебель и что мы будем оставлять, некоторые, которые смотрели, хотели, чтобы оставалось все, вплоть до штор - молодая семья с двумя детьми, жена в декрете, собирались брать ипотеку, для них наличие мебели и необходимого для проживания было важно. Но в итоге мы продали квартиру людям, которые ее купили, чтобы сдавать. Их так же интересовало наличие мебели на кухне, встроенных шкафов и пр.
    Причем сначала мы пытались квартиру продать через риэлторов, которые постоянно пытались цену сбить и говорили нам, что за столько, сколько хотим, квартиру мы не продадим. Дали сами объявление, через 2 недели покупатели за квартиру дали залог, даже не торговались, еще через 2 недели оформили сделку.
    Цену ставили так - смотрели примерную стоимость подобных квартир, расположенных рядом, учитывали состояние. Например, в нашем доме на среднем этаже продавалась квартира в ужасном состоянии, точнее как застройщик в 1995 сдавал, так она больше ремонта и не знала на 300 тыс, дешевле, чем продавали мы свою на последнем этаже, со достаточно приличным ремонтом 4х летней давности(ламинат, обои, замена труб, пластиковые окна, встроенный шкаф и оставляли кухонный гарнитур). Наша квартира ушла примерно за 2 месяца, а та продается уже год, и никак продать ее не могут. Друзья продавали свою квартиру с неплохим ремонтом, узаконенная перепланировка, оставляли кухню. В их доме можно было купить 2ку за 2400-2500 тыс. на тот момент, они продали за 3000 тыс. продавали так же примерно за 2-2,5 месяца. Поэтому все же ремонт на стоимость влияет. Потому что, я считаю, человек, который будет все переделывать для себя, купит себе новострой, чтобы не переделывать за кем-то и делать сразу так, как хочется.
     
  23. djsoft

    djsoft Активный участник

    854
    29
    Квартира с "грамотной электрикой" продастся быстрее, чем аналогичная с электрикой из СССР. Но не дороже.

    Разумная это сколько? 1000, 5000/м2?
    Ремонт "для продажи" (т.е. самые дешевые материалы и работники, лишь бы блестело и производило впечатление на фоне убитых квартир от бабушек) - это полная лажа и за это никто не будет доплачивавать существенных сумм.
    Хороший ремонт "для себя" сделанный N лет назад тоже самое - ну кому это надо? Обтертое, отколотое, дизайн не тот... Ну процентов 10 от затраченных на ремонт денег можно попробовать добавить к цене, но не больше. Но находятся же те, которые все 100% добавляют и какие-то доводы приводят что так и надо :grin:

    Спросить то спросят, но покупать эту мебель врядли будут. Максимум какую-то символическую сумму...

    В довольно редких случаях... За примеры спасибо.
     
  24. -=AS=-

    -=AS=- Активный участник

    1.764
    0
    Ключевое слово "ужасное". Поверьте, был бы сделан косметический ремонт, ушла бы быстро. Дело в общем-то не в наличии ремонта, а в том, стоит ли его делать специально для продажи..., т.е. может получится так, что затраты на ремонт превысят возможную "наценку" на него. Так вот стоит только, если убитая квартира. А вы сравниваете с крайностью.

    Точно, забыл :)


    Ну там сам ответил на свой вопрос. Дело действительно не в свете в окошке, а в том, какие звуки из этого окошка раздаются (или из-за двери, если окошко больно высоко). И повторяю:
    Но если "плохая" квартира обнаружится на следующий день после оформления всех документов, то будет уже поздно слушать и смотреть.

    ---------- Сообщение добавлено 09.09.2012 14:46 ----------

    дополню: потому что людей способных определить "грамотную" электрику очень мало. Большинству нужно чтобы розетки работали, а вылючатели были не для мебели, а уж какая там проводка в стенах - из алюминия или золота :), простите, меди - им до одного места. При этом зачастую, реальные покупатели даже и не проверяют ничего - ну не ходить же в квартиры с вольтметром...

    А можно еще ведь и радиацию проверять (реальный случай, кстати)... Я тут не очень давно искал в стене, где проходит эл.проводка. Но под рукой была только индикаторная отвертка. Включил нагрузку в конце это проводки и стал по стене отверткой водить. Так вот у меня все стена "светилась". Попробовал на другие стены - тишина, опять к этой - "светится", как будто в ней металлическая сетка под нагрузкой. До сих пор не могу понять, что такое с этой стеной...
     
  25. Baggein

    Baggein Активный участник

    4.940
    13
    Ну, люди хотели купить квартиру - и они её купили. Причём квартира ушла меньше чем за месяц (а я ещё думал что её фиг продадут быстро - ценник выше на ~600к лишь за относительно современный дом и двор).


    Разность потенциалов между этажами здания, мб (ну а причин - куча). По хорошему - проковыряться до сетки и померять напряжение, что бы точно узнать, ну и УК долбать если подтвердится.
     
  26. Dazer

    Dazer Активный участник

    7.074
    0
    Ок, спасибо всем за ответы!
     
  27. Vinni

    Vinni Активный участник

    946
    0
    мы дом покупали, нам соседи стооооолько порассказали...а потом оказалось они сами на него целились, но деньжат не хватало. надеялись, что в отсутствии покупателей хозяева скинут цену до их возможностей.
    а ведь могли повестись и упустить хороший вариант
     
  28. Dazer

    Dazer Активный участник

    7.074
    0
    Ну вот допустим...все условия положительные. На сколько % от среней стоимости возможно поднимать цену? Может я вопрос не правильно ставлю... насколько это все влияет в плане выручки? :)
     
  29. JampeR

    JampeR Активный участник

    10.639
    164
    Квартиры с ремонтом продаются безспорно дороже, чем без него.
    За капитальный ремонт (сантехника, электричество) можно получить чуть ли не больше,чем отдал.
    За косметику уже отдельный разговор, о вкусовых и финансовых предпочнениях покупателя. Если у покупателя есть желание въехать как можно быстрее, не заморачиваться с ремонтом, и ему нравится то, что сделали вы, можно получить чуть ли не полную стоимость ремонта. Если же у покупателя желание все переделать под себя, то на весь ваш ремонт ему пофиг - но такие в основном смотрят квартиры без ремонта, один фиг все ломать будут под себя :)
    Какой вывод - квартира перед продаже в любом случае должна быть чистой и не забитой бабушкиной мебелью (визуально будет смотреться хуже и меньше). Перед показом стоит сделать дешевый косметический ремонт (подклеить обои, подкрутить текущие краны) и уборку. Делать полноценный ремонт перед продажей имхо не стоит - если нет ремонта, толкай квартиру как без ремонта. Если есть ремонт - ищи того, кому понравится твой вкус ;)

    Ах да, квартиры в состоянии "въехал и живи" интересны как тем, кто переезжать со съемного жилья, так и тем, кто собирается сдавать эту квартиру, иногородним, фирмам, тем кому нужно место встречи с любовницами, и еще миллион вариантов :) Таких много, так что деньги угроханные на ремонт, не пропадут.

    PS - не стоит расчитывать вернуть деньги за веницианскую штукатурку в однокомнатной мазанке на нижнем тракторном - ремонт должен соответствовать квартире и ее месту на карте города.
    PSS - какой бы у вас не был ремонт, он не должен стоить больше половины от стоимости такой же квартиры без ремонта. В реальности процентов 20-30% максимум наценки к пустой квартире. Когда искал себе квартиру, был в шоке от двушек в сталинках в центре-ворошиловском по 12, 16, 20 миллионов - это что же надо в них сделать, и кем надо быть, чтобы такое купить?
     
  30. Скорлупка

    Скорлупка Участник

    171
    0
    спорно)) Ну вот нафига мне чей-то ламинат...оно может и совпадет по внешнему виду со вкусом,как вы говорите,но кому-то нравятся пластмассовые полы,а кому -то нет. Платить за то,что кто-то считает,что это хороший ремонт, я бы не стала.