1. Этот сайт использует файлы cookie. Продолжая пользоваться данным сайтом, Вы соглашаетесь на использование нами Ваших файлов cookie. Узнать больше.

Недвижимость и влияние денежной ликвидности в мире

Тема в разделе "Деловые вопросы", создана пользователем grandjoy, 10.09.08.

  1. grandjoy

    grandjoy Новичок

    83
    0
    Тема в заголовке конечно звучит глобально. Но интересует более насущная проблема. Хочу взять ипотеку в Воло пока есть стабильный доход. Цель ипотеки хоть как то уйти от инфляции. Но интересует вопрос со стоимостью жилья в будущем. В настоящем времени жилье растет нереально быстро, но бывает ведь потолок и временная стагнация. Вот и кажеться мне стоит ли идти на определенные лишения в виде огромной ежемесячной выплаты, если вдруг рынок остановиться. Понимаю что дешеветь как в америке жилье не будет у нас несколько другая ситуация, но ведь если в среднем за 1кв.м. жилья стоимость перевалит за 150 000 р. то думаю покупая способность у людей частично исчезнет. Ведь платить в настоящее время 40 000 в месяц еще возможно, а вот к примеру 70 000 р. уже далеко не каждый потянет. Данный вопрос меня заинтересовал из за тех же Банков, т.к большинство сворачивают ипотеку, такими рычагами как срок кредитования уменьшают до 10 -15 лет и завышают процентные ставки. Для банков ведь это самый выгодный и ликвидный залог, а нет они хотят быстро оборачиваемых денег пусть даже не с таких ликвидным залогом. Так вот по теме, если банки немного поостыли к ипотеке (может конечно из за кризиса ликвидности, просто у них нет денег, т.к. европа больше не занимает дешевых), а может они провели более продвинутые анализы и по их мнению скоро может быть небольшая а может и большая стагнация рынка недвижимости. Ведь может получаться так, суммировав платежи по ипотеке к примеру через год или два при условии стагнации рынка, стоимость рыночная аналогичной квартиры будет меньше, нежели ты заплатил уже банку.
    Вот вкратце мой обывательский взгляд и думки по этому поводу. Подскажите кто что думает, может толковую аналитику читали по будущему рынку жилья, прогнозы и т.д.
     
  2. Гость

    Гость Гость

    Вопрос давно активно обсуждается. Единого мнения нет. Очевидно, что такой быстрый рост когда-то закончится, но вот когда и что будет после него, тут мнений много. И "толковая аналитика" тут вряд-ли поможет.
     
  3. Гость

    Гость Гость

    А про "стагнацию рынка недвижимости" разговоры уже пару лет идут, а она (цена) всё растёт и растёт.
     
  4. Гость

    Гость Гость


    Ага. Фондовый рынок тоже рос. До поры до времени :)
    http://stock.rbc.ru/demo/rts.1/daily/RTSI.rus.shtml
     
  5. zaqwsx

    zaqwsx Активный участник

    6.564
    148


    добавлено через 6 минут
    Ваша цель сберечь накопления или приобрести жилье?

    Если второе, то в данной ситуации стоит подумать о самостоятельном строительстве - так доступнее и в данном случае меньше зависимость от бешенного Волгоградского рынка недвижимости. Стоимость самостроя зависит от стоимости земли (здесь заложена спекулятивная составляющая) , материалов и работы.
     
  6. pf

    pf Участник

    467
    0
    Жилье может упасть в цене ближайшие несколько лет. Ситуация с ценами на недвижимость в России более чем ненормальная. Говорят, что уже сейчас многие новостройки в Москве с трудом находят сбыт. Часть так и стоит пустой. Происходит продажа недостроенных объектов из-за нехватки средств у строительных компаний.

    Итого, вижу два важных фактора, которые могут обрушить рынок недвижимости:
    1. Потеря привлекательности вложения средств в жилье. Прекратят покупать квартиры, потому что "растут в цене".
    2. Рост доходов населения в регионах хотя бы до 60-70% от московских. Люди побегут из Москвы, вслед за столицей полетят цены вниз и в регионах.

    Мой прогноз на существенное снижение (более 50% в цене) - произойдет через 2-3 года.
     
  7. Гость

    Гость Гость



    Не всё так однозначно. Темпы строительства нового жилья замедляются во всех городах, в Мск. чуть ли не на пополам. Что очевидно будет повышать цену. Факторов много, что будет в итоге - поживём увидим.
     
  8. zaqwsx

    zaqwsx Активный участник

    6.564
    148


    Тогда скорее это будет не снижение цен (по отношению к сегодняшним), а отсутствие роста. Из за инфляции.

    А куда люди побегут (и главное их деньги) из Москвы? не в регионы ли? Тогда что будет с ценами в регионах? Да они (московские деньги) уже сейчас процентов на 20-40 сидят в цене волгоградского жилья (как фактор роста цен).

    Какой должна быть эконом. ситуация в стране, чтобы цены остановились (как толчек к обрушению по 1 пункту)? Я считаю, для этого либо должны кончится свободные деньги (соответственно остановится рост экономики, безработица - по американскому типу только без ипотеки), либо должен появиться способ инвестирования сопоставимый по доходности и надежности.
    Первый вариант вполне возможен, я думаю, в течение года, если в америке будет также плохо с деньгами. Сейчас у застройщиков из-за заоблачных цен может упасть спрос, доступных заемных денег все меньше и меньше, а бизнес (строительный) должен работать (при наличии земельных участков), как выход снижение цен, на вырученные деньги строить новое.
    Второй (способ инвестирования сопоставимый по доходности и надежности) менее реален, даже если на фондовом рынке начнется отпрыг, надежность очень низка.
     
    Последнее редактирование: 11.09.08
  9. Гость

    Гость Гость



    А помоему все достаточно однозначно, если темпы строительства замедляются или падают, это показатель того, что продукт строительства не находит сбыта и стоимость кредитных ресурсов для застройщика конечно важна, но при наличии платежеспосбного спроса (последние 3-4 года) не критична. А вот когда спроса нет, вот именно тогда цена идет вниз и другого не дано. Но в данном случае по поводу заемных фин. ресурсов в Европе повышение ставок на 1-2 процента глобальной погоды не сделают, а вот не желание европейских банков давать фин. ресурсы рос. банкам под обеспечение в виде российской недвижки, совершенно понятно. Как можно дать денюшку под ипотеку в каком-нибудь Козлодрищенске, при том, что залоговая цена этой квартиры уже выше чем в том же Мюнхене или Амстердаме. Там в европах уже смекнули, что "пузырек" уже поднадулся, так что дальше не куда и повериить в адекватность цены квартиры в козлодрищенске, не получается. Раз так, то денег вам не дадим под ваши козлодрищенские обеспечения. Потому и нет у рос. банков денег на ипотеку в достатке, значит нет ипотеки. А наличие одного ипотечника с живыми деньгами (занятыми у банка) запускал целую цепочку движухи на рынке недвижки, кто-то продает с доплатой, кто-то покупает с доплатой. Ведь квартиры это не арбуз. Люди кто улучшают жил. условия, кто наоборот уменьшает площади и разменивает. А ипотечники давали для этих процессов живые деньги.

    Так шта, вопрос падения недвижки это вопрос нескольких месяцев, а стагнация началась, во всяком случае в Воло, еще в мае. Сам не могу продать свою трешку улучшен. с целью покупки 4-х комнатной.
     
  10. zaqwsx

    zaqwsx Активный участник

    6.564
    148

    Вы цену своей трешки снижаете или ждете?
     
  11. Гость

    Гость Гость




    А никто не знает сколько она стоит, так как нет желающих даже спросить. Нет на рынке платежеспособного спроса. Вот весь компот.

    Х.з. как поступать в такой ситуации людям у которых квартиры как инвестиционные, если нет возможности их сбросить в реальные сроки.
     
  12. zaqwsx

    zaqwsx Активный участник

    6.564
    148

    Ну Вы какую-то цену (для себя и не только) определили?
    Вот я (к примеру) хочу купить - за сколько, какие условия?
    Я вам говорю "нет, хочу на 50 тр.дешевле"

    Вы падаете или сидите?
    По инвест квартирам, я думаю сбрасывать врят ли будут - стояла 2 года, постоит еще 5 лет, ести не нужен нал, и не стукнут налоги. Нал на руках или в банке тоже тает.
     
  13. grandjoy

    grandjoy Новичок

    83
    0
    Стагнация как факт присутствует, но если рассматривать вопрос в иной призме, т.е. инвестирования, то думаю не все так плачевно. Негативный вариант, брать ипотеку в надежде что вырастет, но спрос уменьшился из за не платежеспособного населения, соотвественно бремя ипотеки допустим 14% годовых не удается перекрыть ростом квартиры на аналогичную величину или более. Но существует еще одна составляющая, это инфляция. Из за остановки роста стоимости квадратного метра, стоимость на иные товары ведь уменьшаться не будет. Вполне возможно, что инфляция как раз и уменьшит покупную способность рубля примерно на величину 14%, в год. Вот неувязочка, покупная сила рубля будет таять, а стоимость жилья не должна дорожать. В общем получается, если есть возможность надо брать ипотеку, если не выиграешь на росте квартиры, так не проиграешь на всепожирающей инфляции.
     
  14. Гость

    Гость Гость



    Брать ипотеку может быть и можно, вот только не особенно дают желающим, отпугивая их первоначальным взносом (30%) и процентной ставкой (на других условиях нашим банкам денег на западе не занять, так как обеспечение кредитных портфелей банков это ипотечные залоги выданных ранее кредитов на бешенно дорогие квартиры). Нет на рынке ипотечника, нет того толчка с живыми дженьгами, который запускает цепочку покупок продаж на вторичном рынке. Нет цепочки- есть стагнация и дальше уже по накатанной, раз нет роста, нет смысла инвестировать, нет смысла инвестировать - получился кризис.
     
  15. Дядя Федор

    Дядя Федор Участник

    3.851
    0
    Я не понял, как можно проиграть то, чего нет? Ась?
     
  16. Montana

    Montana Активный участник

    1.067
    0
    grandjoy,
    согласна с вами
    :d парадоксально - все ждут снижения цен, чтобы начать покупать квартиры:d но все забывают, что цены начнут снижаться одновременно со снижением зарплат...и ухудшением благосостояния населения. так не бывает - цены упали, все помчались покупать дешевые квартиры, а они как были дешевыми, так и остались :)
    имхо, те, кто не могут позволить себе купиьт квартиру в условиях растущего рынка, в условиях падения тем более не смогут этого сделать, поскольку будут вынуждены решать возникшие продовольственные проблемы (гораздо более насущные, чем покупка жилья).
     
  17. Дядя Федор

    Дядя Федор Участник

    3.851
    0
    Это почему? Откуда такая однозначная зависимость?

    добавлено через 1 минуту
    Да, кстати, рекомендую к прочтению http://polonium194.livejournal.com/26553.html
    "Миракс" уже официально сворачивает свои стройки. Наверное, от хорошей жизни. :vcrazy:
     
  18. zaqwsx

    zaqwsx Активный участник

    6.564
    148

    Вы путаете понятия.
    Сворачивает стройки, не значит снижает цены.
    Денег на рынке стало меньше, эк рост снижается.
    Вот когда должники начнут продовать квартиры за любые деньги, тогда цены будут падать.
    Должники - спекулянты на бирже, застрявшие в кредитах, физ.лица, взявшие кредиты под жилье (банки передали в суд дела на должников на 50 млн$), банки у которых есть инвестиции в недвижимость и долги на межбанке и фондовом рынке.
     
  19. Дядя Федор

    Дядя Федор Участник

    3.851
    0
    Дык, недолго ждать осталось. Банки не только не дают новые кредиты, но начинают требовать возврата ранее выданных денег.
     
  20. Montana

    Montana Активный участник

    1.067
    0
    Дядя Федор,
    zaqwsx,
    а у вас есть инвестиции в недвижимость?
    цены -то может и будут падать??? но
    , неужели в стране будет так много людей, которым жить хорошо???
    падение цен от хорошей жизни не произойдет! КТО будет покупать эти подешевевшие квартиры??? те, кого вот-вот сократят, или те, у кого акции за 3 мес. *бнулись и теперь им нечем за образование подросшему чаду платить?? нет, их будут покупать граждане, у которых не все деньги были в акциях газпрома и на счетах волгопрома, те, которые вовремя бабло из акций вывели. покупать с инвестиционными целями. задешево. чтобы дождаться роста цен и поиметь прибыль. так я бы сделала, будучи инвестором (человеком с машиной квартирой виллой яхтой и кучей заработанных денег, которые надо куда-то вкладывать)
    а человек, который в условиях относительной экономической стабильности на квартиру не может заработать, в условиях нестабильности думает как выжить, а не как скупить побольше подешевевшей недвижимости.
     
  21. Дядя Федор

    Дядя Федор Участник

    3.851
    0
    Montana, то есть чё, простому народу надо забыть про желание собственной квартиры? Чё, им сразу идти бараки из фанеры строить?
     
  22. Гость

    Гость Гость

    Цена зависит не только от темпов роста но и от людей вкладывающих деньги в недвижимость для получения прибыли. Как только недвижимость перестанет приносить прибыль спекулянты начнут фиксировать прибыль и произойдет то что было во вторник на российских биржах
     
  23. IvUs

    IvUs Активный участник

    10.986
    54
    А хорошая жизнь, как все хорошее заканчивается. Спекули бабло из РФ вывели, ликвидности не хватает, кредитование дорожает и съеживается одновременно. Вот оно и подешевеет - предложения будет больше чем спроса.
    У инвестора "кучи денег" обычно не бывает, они все вложены. Если они были вложены в акции которые, рухнули вдвое за несколько дней, то инвестор сидит на своей вилле грустный и о покупке недвижемости не мыслит, а если деньги были вложены в недвижку, то инвестор плывет на яхте опять-таки грустный, потому что он следующий на очереди.

    grandjoy,
    Хотел посоветовать вам не влазить в ипотеку, но думаю, это не обязательно. Скорее всего кредит вам все равно в данное время не дадут. И это к лучшему, поверьте.
     
  24. sovetnik

    sovetnik Активный участник

    12.166
    0
    IvUs, Вань, советовать в таких вопросах - дело неблагодарное... Хочет взять ипотеку - пусть берет...
     
  25. IvUs

    IvUs Активный участник

    10.986
    54
    Кстати, интересная мысль о московской недвижимости и демографии:
    http://www.kdo.ru/forum/printer_friendly_posts.asp?TID=2064

    добавлено через 2 минуты
    IMHO только врагу можно желать влезть в ипотеку на пике всего-чего-только-можно, какой нарисовался сейчас.
     
  26. sovetnik

    sovetnik Активный участник

    12.166
    0
    IvUs, кстати, ты ж знаешь - кто я... С нового Года цена на недвижимость, как мне доложили, рухнет нах...
     
  27. grandjoy

    grandjoy Новичок

    83
    0
    IvUs дадут или нет это вопрос другой.
    Будем рассматривать, что дадут. Коммерческие банки все по прикрыли ипотеку, но сбер хоть шатает на фондовом рынке, но вроде еще кредитует.
    Свое мнение я озвучивал несколько выше, о сути целесообразности инвестирования в недвижимость. Повторюсь. При всех прочих нюансах я склоняюсь, что все же выгодно. Постараюсь изложить плюсы и минусы.
    1. Бремя ипотеки 14 % в год, это несомненно минус.:( Каждый год квартира должна дорожать не менее 14 в год. Но в виду крисиза и остановки цен на недвижимость допустим останется без роста, т.к дешеветь врятли. Чего то не припомню что бы у нас в России ченить дешевело, кроме акций на фондовом.
    2. Минусы так же инфляция, она будет как допустим как и прежние годы около 15 % в год (рыночная, а не официальная). Получается что инфляция это и минус и плюс, если брать ипотеку то думаю плюс, если остаться с деньгами (первоначальным взносом около 20%) то инфляция ее сожрет.
    3. Если все же ипотеку взять, кризис шагает по стране, денежной ликвидности мало, банки денег не дают, инфляция растет, цены на недвижимость остановились, но в этом случае думаю вырастет арендная плата за недвижимость. Людям ведь жить надо с крышей над головой, а банки денег не дают на ипотеку. Остается только наем жилья, вот тут как раз может быть ажиотаж на аренду. А где ажиотаж, там всегда растут цены. Вот и на аренду цены вполне могут вырасти на 14% в год, что частично перекроет бремя ипотеки и остановку цен на недвижимость.
    В общем вот мое местами делетанское виденье проблемы. Где мои мысли зашли в тупик, давайте обсудим, что бы не я, не другие стоящие сейчас на распутье аналогичной проблемы не сделали ошибку.
     
  28. IvUs

    IvUs Активный участник

    10.986
    54
    "Помню" или "Непомню" - это хреновая опора для прогнозов. Сейчас довольно необычное время, нужно постоянно об этом помнить. Я лично не помню, когда в США банки банкротились один за другим. Однако это время настало. Не помню, что бы нефть взлетала за несколько недель к 150, а потом сваливалась ниже 100, однако в этом году произошло. Не помню, что бы РТС падал отвесно на десятки процентов за неделю, а он упал.

    Есть мнение, что инфляция в ближайшие годы уменьшится. Это опять же против того, что бы глубоко влазить в кредиты. Да и вообще все что говорится по ссылке - против. Сейчас "лишние" деньги из экономики вывели, экспорт энергоносителей будет приносить меньше денег в бюджет. Это значит, что карнавал оплаченный шальными нефтедолларами и спекуляционными вложениями закончится. Я не знаю в какой отрасли базируется источник ваших доходов, но по-любому есть значительная вероятность, что через год-два придется затянуть пояс - надвигающиеся перемены, скорее всего затронут всех. А у вас будет ипотека, взятая в самое невыгодное время под самые высокие проценты и под самую высокую цену. Если цены на недвижку упадут одновременно с доходами, вы попадете в ловушку, как многие попали в штатах: допустим, квартира стоила 6млн, 5 было взято в ипотеку, успели выплатить 500 тыс и тут на тебе - платить нечем и квартира стоит 4 вместо 6. В результате можно остаться без квартиры, и с долгом банку 500 тыс. Вот в чем заключается основной риск. А если цены рухнут вдвое?

    Касаемо ажиотажа на аренду - его не будет. Жилье УЖЕ ДАВНО стало недоступно для 95% населения, которое УЖЕ живет в арендуемых квартирах, и ни о каких ипотеках не смеет и думать. Наоборот, если начнуться распродажи на рынке недвижимости, то некоторая наиболее платежеспособная часть нынешних арендаторов сможет-таки приобрести квартиру, т.е. на аренде остануться самые малоплатежеспособные.
     
  29. sovetnik

    sovetnik Активный участник

    12.166
    0
    Цена упадет, и хата с 10 лимонов будет стоить 5.... А ипотеку платиь с 10-ки.... так что выбирай, но осторожно, но выбирай... :d
     
  30. grandjoy

    grandjoy Новичок

    83
    0
    Мнения разделяются, это хорошо. При объективном рассмотрении найдется истина. Где то читал, что большинство строительных компаний строит свои дома на заемные денежные средства. Жилья в России нехватает это факт, другой факт что и имущий людей готовых купить квартиру тоже нехватает, средства не те. Так вот если строить станут меньше в связи с кризисом (банки не будут инвестировать), да и желающих продать на таком изменчивом рынке тоже поубавиться, так с какого же основания цены должны на недвижимость падать. В америке ситуация с ипотечным кризисом иная, она к России не применима. Там давали кредиты на жилье вообще кому попало, причем заведомо не кредитоспособным. В России все иначе, кредиты на приобретение недвижимости получали обеспеченные слои населения и они если были обеспеченными, то и завтра в один момент бедными не станут. Вот 1998 кризис был, конечно немного другой, но все же. Так вот квартиры дешевели разве?