Соглашение о выделении долей в квартире без заверения нотариуса.

а ипотека выплачена? Иначе - только с согласия банка (почти 100% отказ), или только оформление обязательства о выделении после погашения ипотеки.

В общем, подробности нужны для ответа по существу.

 

теоретически нотариус не нужен. Но вот согласится ли регистратор (росреестр) и не найдет ли он / не придерется ли к чему-нибудь по формальным основаниям (т.к. с нотариально оформленным вариантом и у него проблем меньше) или по существенным основаниям (в случае, если без нотариуса соглашение будет составлено юридически некорректно/неверно) - вопрос.

Вообще, соглашение о выделении долей, - довольно нестандартный и не обычный вариант как для росреестра, так и для нотариуса. Что-то я сильно сомневаюсь, что росреестр "обрадуется" такому варианту (а, значит, конкретные сотрудники, которые будут работать с заявлением, постараются найти формальный повод отказать в регистрации)

А почему не хотите оформить договор дарения? Это довольно стандартная процедура и обычная для росреестра.

Вообще, вот здесь: Выделение доли детям по материнскому капиталу в приобретенной квартире | Юридические Советы - достаточно подробно по вашей теме...

 

там как бы изначально доля детей заложена если брали за мат капитал

 

делали такой договор, было много нюансов по м.капиталу которые нотариус согласовывала по телефону дополнительно со всеми органами.Надо сказать что все сделали быстро. А почему без нотариуса? Там много условий нужно соблюсти, они знают как правильно делать.

 

Я прошел сам через это без нотариуса. Пришлось делать самому договора дарения доли в квартире от мужа и жены, в него приложением впиливать " СОГЛАШЕНИЕ об определении размера долей жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала". Потом говорить с начальником ВОРУ Дзержинского района, тогда ещё было отделение в Жилухе. В итоге всё получилось с точки зрения закона. Теперь квартира с долями и в кабале опеки до 18-тилетия детей. Так, что если есть деньги лучше верните мат.капитал.
Договор можно сделать самому, чтобы не кормить дармоедов, а вот заверять придётся если это долевая собственность супругов. Если квартира полностью принадлежит одному собственнику, и она не была приобретена в браке, можно обойтись без услуг нотариуса. В таком случае, владелец вправе подарить долю, оформив дарственную самостоятельно.

 

НЕТ. Ни один банк не выдаст ипотеку, если изначально будут выделены доли детям. При ипотеке и мат.капитале оформляется ОБЯЗАТЕЛЬСТВО о выделении долей детям ПОСЛЕ погашения ипотеки. ТОЛЬКО так.

Так вот в этом и "фишка". Т.к. вы шли через СТАНДАРТНУЮ процедуру ДАРЕНИЯ. Тут ничего сложного нет. Я, собственно, тоже автору и предлагал такой вариант. Все известно, все знают, никаких подводных камней.

Но вот если оформлять именно СОГЛАШЕНИЕ О ВЫДЕЛЕНИИ ДОЛИ - то тут все на порядки сложнее, регистратор (и конкретные сотрудники) с этим почти не сталкивался еще, куча подводных камней, куча юридически значимых тонких моментов и ОЧЕНЬ большая вероятность получить отказ в росреестре даже с нотариусом. Ну а без него - почти 100%, т.к. оформить все как нужно, да еще чтобы всех устроило В УСЛОВИЯХ когда с этим конкретные сотрудники не работали (и им проще тупо отказать по любой формальной причине), - практически нереально.

 

Да, правильно. Обязательство тоже делали

 

как тогда ПФР дает разрешение на использование маткапитала без долей детям? у нас было изначально в условиях иначе бы не разрешили

 

Он же написал - оформляется обязательство выделить долю. И у вас также, наверняка, было.
Я уже как-то спрашивал - известны ли санкции за нарушение этого обязательства? Пока ни разу не видел. Я даже не уверен, что ПФР имеет право забрать мат. капитал при нарушении обязательства.
И второй вопрос, как быть при продаже квартиры с действующей ипотекой. То есть ипотека ещё есть - долей у детей нет. И в один день она гасится при продаже - наступает это обязательство?

 

А можно сразу на два вопроса отвечу:-)?

Санкции за нарушения обязательства не предусмотрены. НО как всегда есть существенные НО:
1. ПФ РФ / органы опеки ВСЕГДА сможет добиться выделения долей через суд. И таких прецедентов уже достаточно. Вариантов принятия судом другого решения (помимо выделения долей детям) я не знаю (чтобы отказ был на такое исковое ПФ РФ / органов опеки).
2. В случае продаже квартиры (после ли погашения ипотеки, или во время ипотеки) БЕЗ выделенных долей детям (т.е. с нарушенным обязательством о выделении долей детям), ПФ РФ, органы опеки, третьи лица, САМИ дети после достижения совершеннолетия СМОГУТ оспорить такую (и последующие!) сделку через суд. Ну а все издержки ВСЕМ сторонам (а они могут быть просто ОГРОМНЫ) по решению суда будут возмещать лица, нарушившие обязательство о выделении долей. Прецеденты тоже, насколько понимаю, есть.
3. Если будет состав преступления по ст. 159 УК РФ - то плюсом будет еще и уголовка.

 

Что, прям реально они это отслеживают как-либо? Как? Соедят за обременением каждой квартиры?
А по второму вопросу: интересно было бы поискать примеры. Ведь покупатель никак не может знать, использовался ли мат. капитал. И дети ладно, а как ПФР опять же следит за всем этим?

 

Какая тема классная. Поучаствую

А если до продажи оформить обязательство о выделении доли. В законах нигде не прописаны размеры доли. Ну оформить например 99/100 на мать и 1/100 на ребенка. И продав жилье с невыплаченной ипотекой еще - открыть счёт на ребенка и перевести туда 1/100 от суммы продажи?

 

Органы опеки не разрешат продать без замены жильём, а не деньгами.

 

Да вот тоже сомнения по этому поводу. На мой адрес из суда писульки приходили, что какой-то тип должен по кредитам бабло, и указан мой адрес. Хотя тип никогда собственником не был моего жилья. И судья и затем приставы - никто даже не удосужился запрос сделать, а кому всё таки жилье принадлежит на которое они возбуждаются? Причем там постановлений уже около десятка кажись. Если уж судьям срать, то ПФРу тем более, ИМХО.

Не, жилье еще в ипотеке, без выделенной доли ребенку (есть лишь обязательство, что когда-то потом, после погашения ипотеки ребенку долю выделят). Ребенок там не прописан.

 

во теперь все ясно

 

Меня эта вся тема интересует с недавних пор. Мне жалко "валяющийся" без индексации годами маткапитал. И были мысли как бы его пристроить? Ну и как вариант купить в ипотеку и с использованием маткапитала комнату в коммуналке например. Посдавать ее пока ипотека выплачивается. Пусть сама себя выплачивает)) А потом продать. Ну или вообще сразу, в скором времени продать. И вот этот гребаный попечительский совет ХЗ даст разрешение на продажу или нет? По сути у ребенка жилье для проживания имеется, 3х комнатное. И ребенок в этой общаге даже жить не будет)) т.е. и до и после появления комнаты в общаге в его какбы собственности его жилищные условия и не улучшатся и не ухудшатся )

 

по теме приложу Определение ВС РФ по правилу распределения мат.капитала и определения долей: Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14 марта 2017 г. N 4-КГ16-73 Суд отменил апелляционное определение и оставил в силе решение суда первой инстанции в части определения долей в праве собственности на квартиру, поскольку доли должны определяться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского капитала, потраченные на приобретение этой квартиры, а не на средства, за счёт которых она была приобретена

 

так и сделали, ни копейки не потратили, хватило без ипотеки на комнату, за исключением справок и выписок
и сдать отличный вариант!

 

Тогда я про это и спрашивал. Обязательство у меня есть выделить доли после снятия обременения в течение полугода. А как быть, если квартира сразу продана. Я уже никак не могу выполнить обязательство, какие претензии? Мутно всё это. Почитал сейчас. И вернуть мат. капитал и отозвать обязательство тоже нельзя.

 

Это была не совсем стандартная ситуация. Т.к. тупость регистраторов пришлось преодолевать в кабинете начальника. По факту это договор дарения + соглашение о выделении долей. Всё зарегистрировали после "расклада на пальцах" ибо начальник тоже тупила долго.

 

О решении суда об исполнении обязательства о выделении доли, напр, Решение № 2-327/2016 2-327/2016~М-309/2016 М-309/2016 от 10 июня 2016 г. по делу № 2-327/2016 :: СудАкт.ру

О возможном признании недействительной сделки по продаже квартиры в случае невыделенных долей детям - см. п.2 ст. 166 ГК РФ:

Ну и посмотрел судебную практику. Достаточно много решений о признании сделок недействительными. Вот одно из них: Решение № 2-14/2015 2-14/2015(2-2517/2014;)~М-2168/2014 2-2517/2014 М-2168/2014 от 4 марта 2015 г. по делу № 2-14/2015 :: СудАкт.ру

Так что не выделив долю детям и продав квартиру, можно готовится к тому, что данная сделка когда-нибудь будет признана недействительной...

 

Продавать сразу можно, но уже есть судебная практика где подобные сделки расторгают.
Вернуть деньги можно, официальной процедуры нет, но можно попробовать через суд, там посчитают незаконные проценты и пр.
Тут всё описано Можно ли обратно вернуть материнский капитал в ПФР?

 

@OlegN, интересно, а можно тогда продать квартиру с новым обязательством по новой квартире? Вроде, читал, что можно. Только непонятно, где такая процедура описывается в плане того, с кем это согласовывать. С ПФР, наверное.

 

есть решения судов об отказе признания сделки по продаже квартиры недействительной, В СЛУЧАЕ, если интересы детей не страдали. Тоже достаточно много. Вот одно из них: Решение № М-1441/2013 2-15/14 2-1669/2013 2-15/2014(2-1669/2013;)~М-1441/2013 2-15/2014 от 10 февраля 2014 г. :: СудАкт.ру ну и другие по этой теме.

осторожнее (даже если с органами опеки все выйдет, или в обход них получится - это ЕЩЕ НЕ ГАРАНТИЯ, что потом по уголовке не привлекут): это даже в обзоре судебной практики ПОЧТи КАЖДОГО СУДА есть. Напр., Верховный Cуд Республики Тыва : смотрите в самый конец по этой ссылке, т.е. сюда:

не совсем, конечно, "в тему", но все обстоятельства РОВНО как в предлагаемом Вами варианте - а именно на них основывался суд - т.е. уголовку получить легко (логика то решения того суда понятна, - и не только того: по таким сделкам ОГРОМНАЯ судебная практика по УГОЛОВНЫМ статьям). Плюс к уголовке - гражданская ответственность(деньги). Готовы рискнуть ради возможных 300-500тыр?

 

@OlegN, а что за третьи лица и какие у них могут быть интересы?

А вот как это сделать? У меня ребенок жильём не обделён изначально.

А кто будет сделку эту оспаривать? Ребенок хитрожопый через 20 лет?

 

Ну, тут логично. Проверяет не наделённость/обделённость, а именно, чтобы хуже не стало. Если сейчас у него доля в трёшке, а потом ещё берётся комната в общаге с обязательством ему там выделить долю, то это уже лучше, чем просто доля в трёшке. Соответственно, если в итоге это "лучше" вернётся к прежнему, то это явное ухудшение положения.

 

Дык это вообще не в тему. Решение про тупо обнал маткапитала. Я же пишу о реальном приобретении коммуналки. Выплачивании части ипотеки маткапиталом.
Или если недвига приобретена с участием маткапитала, то она пожизненно привязывается к новому собственнику чтоль и ее нельзя продать?

Кстати, а при оформлении долей надо в обязательном порядке на всех детей выделять, или только на второго за которого дали маткапитал?

 

Ровно на всех. Если больше двух, то также на всех "лишних" тоже

Продать можно согласно законодательству. Обсуждается же именно вопрос про "собственника". То есть обязательство сделать собственником ребёнка. Если оно исполнено и ему выделили часть после снятия обременения, то далее мат. капитал и его правила вообще уже неактуальны и не действуют, как я понимаю. Дальше только опека. А вот вопрос с этим обязательством - это в полномочиях ПФР, вроде. И тут не очень понятно, как продать квартиру, не выполнив обязательство. Достаточно ли будет просто нового на новую квартиру получше? Если да, то кто проверяет, чтобы условия улучшились, а не ухудшились?

Чую, когда подойдёт время обновления квартиры хапну я горя