Квартирный вопрос...

п. 3 хотя дело случая мне повезло брал квартиру у ТМО полеследующей стройки они обанкротились денежки прибрала администрация ходили слухи что Ищенко тоже погрелся...

 

Не испарится ли фирма с моими деньгами и квартиру продадут только один раз? Какие ваши гарантии....что дом вообще посторят.

 

надо что бы дом был построен уже, оставалась только отделка -- риска что обанкротится компания, уже меньше, да и если такое случится, найдутся желающие достроить.

потом, сейчас договоры предварительной продажи подлежат регистрации в ФРС. И так же требуется страхование гражданской ответсвенности застройщика -- полис дается при заключении предварительного договора

 

PenisEnlarger, договоры предварительной продажи подлежат регистрации в ФРС, если дом был заложен после 1 апреля 2005 г.

 

TigerVI, ну квартиру-то получил? Живешь сейчас, или по 2 раза продали? Там у вас, вроде, уже заселён дом-то...

Agent 2006, из личного опыта могу еще добавить. Понаблюдай за стройкой. К примеру, упоминавшийся тут ТМО, несмотря на то, что били себя в грудь и кричали что они от Администрации района работают, доверия не внушил именно тем, что на стройке как-то все вяло продвигалось, что вызвало подозрение. Ну, и в определеных кругах (у риэлторов, засройщиков и т.п.) фирма должна быть известна, и желательно чтоб уже что-то построила и сдала.

добавлено через 5 минут
Ivan, договор заключается в соответствии с ЖК, который действует на момент заключения договора. А когда там дом заложен -неважно. Я так думаю.

 

Согласен, участие администрации города никаких гарантий не прибавляет. К сожалению. Более того, возможно, на этом могут и сыграть. Это тоже самое, что говорить, что политик вхож в Кремль. Гы, как будто бы без санкции "кого надо" в России когда либо можно было бы быть политиком

Также поддержу то мнение, что лучше когда дом уже реально стоит. Недавно в Самаре был очень большой кидок сотен людей - строительную контору типа нашего ЖБИ-1 просто обанкротили в духе американских монополистический ****. В результате потом те же кто это сделал скупили все ее активы за копейки. Если мне сейчас кто-то скажет что такое можно сделать без участия властных структур (ну так, чтобы все банки города в один день отказали бы продлевать кредитные договора на следующий месяц), то я буду очень долго смеяться...

Понятно, что только закладывающийся дом стоит дешевле, но там и риски есть. Особенно в нашем криминализированном городе и бизнесе. Кто даст гарантию, что этот дом не поимеет каких-нибудь сдвигов грунта (по слухам на нашем же форуме один домик на этом попал, и квартирки в нем брали не самые простые люди в городе, тока природу то не купишь). Кто сейчас даст гарантию, что дело мэра не дойдет до 2-3 застройщиков (или вы думает, что там можно вести 100% честный бизнес?), которых тоже через посадку руководства на зону не приберут к рукам власть-имущие (естественно, с "прощанием" всех долгов вкладчикам, т.к. брать будут активы, на не долги и обязательства)?

В общем, порядок здесь вроде как потихоньку наводят. Тем же банкам это очень надо. Но пока говорить о 100% гарантиях имхо рано. Рулетка...

 

Ivan,
не совсем так. Точнее - если разрешение на строительство получено после 31.03.2005. Федеральный закон от 30 декабря 2004*г. N*214-ФЗ
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.."

Big boy,

ЖК не имеет отношения к долевому строительству. Иван в этом случае ближе к истине.

 

Риски приобретения на вторичном рынке ничуть не меньше. В длинной цепочке владельцев всегда может найтись умалишенный, сиделец, обойденный при приватизации, несовершеннолетний с нарушенными правами и т.п.

 

василиса, ну да, так. Я не юрист, точно формулировок не помню.

 

самый правильный путь -- вообще не продавать квартиры до сдачи дома.

 

Нету ее конкуренции этой.

Ну продавать еще до сдачи дома вообще то мировая практика. И вроде ничего. Правда в России как всегда особая ситуация.

добавлено через 5 минут
Причем основная трабла конечно не в том что Россия, а в том что народ увы "забит" и юридически безграмотен. Подписывают договора без ответственности застройщика, без сроков сдачи и т.д. Соответственно те кто проверяют и требуют внесения пунктов об отвественности продавцом просто отшиваются, ибо продадим другим. Что кстати тоже симптом полного отсутствия конкуренции. Была бы конкуренция таких бы фраз себе никто не позволил.

 

иде такая мировая практика? в США вообще практика не продавать квартиры в многоквартирных домах, а сдавать в рент.

Индивидуальные дома по всякому строять -- бывает, что клиент сначала покупает участок, а потом сам нанимает строительную компанию что бы построить дом согласно своим пожеланиям.

Бывает, строительная компания скупает участки оптом и строит типовые дома, а потом продает.

В любом случае риски конечно меньше. Во первых, разведен как вид бизнеса девелопмент и строительство. Строительная компания не занимается землей. Этим занимается девелопер, он готовит участок для строительства. Строитель, купив участок, сразу может его использовать как залог.

Во-вторых, есть такой вид страхования как bounding. Это страхование гражданской ответсвенности строителя перез заказчиком. То есть, если строитель обосрался, то страховая компания возмещает все убытки. Конечно, строитель страхует и все прочие риски.

Так вот, получение бондинга, есть самый трудный барьер для вхождения в строительный бизнес. Страховая компания должна быть уверена что строитель не обосрется -- а как это доказать? то есть реально новые фирмы создаются отпочковываясь от старых.

 

Основная проблема в том что финансово ни кто не отвечает. Человек несёт кучу денег в контору под какой то липовый договор и гарантии администрации.....а случись что, к кому претензии, к администрации, так у неё денег нет, а есть чиновники, столы и стулья.

 

В штатах другая практика. Застраивается индивидуальными домами площадка. Причем дома продаются до начала строительства (не то чтобы обязательно все, это скорее редкость, но возможность такая есть). Суть дела не меняется. А вот про остальное исключительно верно. Но самое главное там действительно есть конкуренция.

 

Основа для взяточничества и нечестной конкуренции. Чем именно не нравится сложившаяся в США практика непонятно.

 

Лучшего варианта не придумать, но он у нас пока даже в далеком будущем не маячит. Для начала надо хоть немного разобраться с коррупцией при строительстве. Ну и в первую очередь ликвидировать полностью передачу нового жилья очередникам.

 

конечно, вряд ли найдется такая страховая компания, которая примет риск "законного" отъема собственности

 

Не знаю как сейчас, может что либо изменилось последнее время, год два назад при покупке котлована, покупатель был не как покупатель, а соинвестор и договор инвестирования. И все законы касательно покупателя автоматически неработали, а инвестиционная деятельность это уже совсем другая история. О каких либо 100% гарантиях упоминать вообще глупо.

 

Вот интересная статья про то что творится на первичном рынке

http://www.expert.ru/money/2006/07/novostroechnye_moshennichestva/