Факторы, влияющие на цену продажи квартиры на вторичном рынке.

Платеже способным спросом. В сторону понижения могут влиять различные обременения или судебная история. Обычно не хотят связываться с квартирами которые продаются при разводе, дележе имущества и т.д. Что может повлиять в сторону повышения? Возможно рассрочка по оплате.

 

Срочностью продажи еще.

 

Смотрим объявления. Находим свой микрорайон. Находим похожее жилье. И вуаля. Узнаем примерную цену.

---------- Сообщение добавлено 06.09.2012 19:42 ----------

Вот сейчас например продают трешку надо мной. Квартира один в один у меня правда чуть по ушатаней, но сильно на цену не повлияет. Больше повлияет, то что дом 1973 года.

 

жадность продавца и стоимостью будущей покупки

 

ремонт тоже важен) и меблированность. свою двушку за 5млн без торга буду продавать (советский)

 

нихрена ремонт не влияет. Потому что покупатель будет хотеть то же но с перламутровыми пуговицами.

Точнее может быть разница пустой коробки или после алкашей где жить нельзя, и хаты с ремонтом где жить можно.

Но разницы между косметическим предпродажным ремонтом и дизайнерскими изысками не будет никакой.

 

1. Отдаленность от центра
2. Планировка (год постройки дома и размеры комнат в т.ч.)
3. Этажность дома/этаж в доме
4. Размер кухни
5. Куда выходят окна
6. Наличие / отсутствие продуктовых магазинов рядом с домом
7. Наличие / отсутствие возможности "бросить" машину рядом с домом (но не для всех)
8. Близость дет. сада / школы (но не для всех)
9. Убитость квартиры (не путать с ремонтом - главное, чтобы было чистенько и аккуратненько, а не дранные обои, замызганные потолки, дырявый линолиум и битая сантехника). При этом чем больше квартира - тем менее важен ремонт в ней.
10. Чистая продажа или продажа, чтобы потом купить что-то другое, и тут же наличие / отсутствие прописанных в квартире детей
11. Чистая история (в т.ч. кол-во собственников до текущей продажи)
12. Уж совсем современное условие - присутствие провайдеров интернета (но то же не для всех)
13. Нормальные соседи сверху, рядом и снизу (но это моё условие , если бы у меня встал вопрос с покупкой квартиры)

Вроде ничего не забыл...

P.S. В далеком прошлом был огромный опыт работы с недвижимостью. С тех пор изменился порядок оформления, но критерии формирования цены не поменялись. Правда здесь бывают исключения, когда покупателя могут поджимать сроки (допустим, он продал своё жильё, чтобы купить другое), и тогда "срабатывают" невероятные варианты.

 

а как проверяется, расскажете?

 

бугога. небось в ЖБИ1

 

Vinni, мне тоже интересно. Т.е. по ночам будете приходить - слушать - шумят или нет? Или как?

 

cole, бабушки у подъезда дадут лучшие рекомендации )))

 

Риэлтор может повлиять. Так квартиру где я живу продали: покупателю тупо сказали +70к. Согласились.
Причём квартира тоже продавалась как "срочно". Ан вон как.

 

Знакомством. Я понимаю, что сейчас не принято даже здороваться с соседями. Но так как говорится: "сами виноваты"... И конечно, это не 100% результат, и даже не 50%. А кто сейчас и за что дает гарантию? Но если при знакомстве Вам откроет дверь синяя рожа, а из-за спины будет видна загаженная квартира, то это о многом скажет... или после звонка в дверь раздастся дружный хор десятка собак... или хозяин пошлет матом. Поверьте, если Вы скажете адекватному человеку, что планируете стать его соседом, он с Вами познакомится. А хороший человек еще и выдаст кучу информации, которую мог укрыть продавец. Проверить, же во сколько люди ложатся спать в будние дни еще проще - даже знакомится не надо. Сказать как, или сами догадаетесь?

Или Вы только при покупке продуктов проверяете их качество, а покупка квартиры - плевое копеечное дело?

---------- Сообщение добавлено 07.09.2012 22:57 ----------

Ну не у всех подъездов бабушки сидят. У нашего подъезда вообще никто не сидит. Изредка бывает пара-тройка молодых людей, если ждут кого-то.

 

Это скорее исключение чем правило. Умный покупатель будет знать цену по рынку на данный момент

---------- Сообщение добавлено 08.09.2012 09:03 ----------

При чем эти + 70к. риэлтор скорее всего забрал себе

 

-=AS=-,
Кто во скок спать ложится -- предлагаешь прийти и поблукать на окна?

Ну я вот раньш часа ночи не ложуся но в хате тихо. Какова ценность информации о свете в окошке?

 

Знаю продавцов, которые к стоимости квартиры прибавляют стоимость сделанного ремонта (при том, что ремонту минимум пару лет). Продают такие очень долго, и в итоге снижая цену до уровня "без ремонта"

А мебель... ну кому нужна б/у мебель?

 

Вообще люди бывают разные.Есть и такие которые вечно к чему-то придираются.Нормальному человеку в принципе ремонт (супер-пупер) не нужен ,главное чтобы не убитая квартира сама по себе была, потому что каждый потом (после покупки) будет делать под себя.

-=AS=-
Вы ещё забыли упомянуть о узаконенной перепланировке если таковая имеется.

djsoft,таких на самом деле вагон и маленькая тележка.Да и бывают и ещё наглее.

 

Покупатель может быть заинтересован в покупке квартиры с уже хорошо отремонтированными и оборудованными кухней и с\у. А также грамотно сделанной электрикой. И может за это доплатить разумную сумму. Потому что ремонт и оборудование кухни и санузлов выходит дорого, как по материалам, так и по работе, а а для разводки проводки нужно штробить стены, что чреват последующим дорогостоящим ремонтом.

А вот состояние и мебель в жилой зоне мало кому интересны. Переклеить обои и положить ламинат не проблема. А мебель можно привезти со старой квартиры или купить дешевую типа Столплит или Икеи.

 

имеет смысл добавлять стоимость капитального ремонта а стоимость финишной отделки конечно глупо пытаться компенсировать

 

если это втроенная кухонная мебель, то будет нужна.
конечно если она в достойном состоянии

 

Когда мы продавали квартиру, наши покупатели спрашивали про мебель и что мы будем оставлять, некоторые, которые смотрели, хотели, чтобы оставалось все, вплоть до штор - молодая семья с двумя детьми, жена в декрете, собирались брать ипотеку, для них наличие мебели и необходимого для проживания было важно. Но в итоге мы продали квартиру людям, которые ее купили, чтобы сдавать. Их так же интересовало наличие мебели на кухне, встроенных шкафов и пр.
Причем сначала мы пытались квартиру продать через риэлторов, которые постоянно пытались цену сбить и говорили нам, что за столько, сколько хотим, квартиру мы не продадим. Дали сами объявление, через 2 недели покупатели за квартиру дали залог, даже не торговались, еще через 2 недели оформили сделку.
Цену ставили так - смотрели примерную стоимость подобных квартир, расположенных рядом, учитывали состояние. Например, в нашем доме на среднем этаже продавалась квартира в ужасном состоянии, точнее как застройщик в 1995 сдавал, так она больше ремонта и не знала на 300 тыс, дешевле, чем продавали мы свою на последнем этаже, со достаточно приличным ремонтом 4х летней давности(ламинат, обои, замена труб, пластиковые окна, встроенный шкаф и оставляли кухонный гарнитур). Наша квартира ушла примерно за 2 месяца, а та продается уже год, и никак продать ее не могут. Друзья продавали свою квартиру с неплохим ремонтом, узаконенная перепланировка, оставляли кухню. В их доме можно было купить 2ку за 2400-2500 тыс. на тот момент, они продали за 3000 тыс. продавали так же примерно за 2-2,5 месяца. Поэтому все же ремонт на стоимость влияет. Потому что, я считаю, человек, который будет все переделывать для себя, купит себе новострой, чтобы не переделывать за кем-то и делать сразу так, как хочется.

 

Квартира с "грамотной электрикой" продастся быстрее, чем аналогичная с электрикой из СССР. Но не дороже.

Разумная это сколько? 1000, 5000/м2?
Ремонт "для продажи" (т.е. самые дешевые материалы и работники, лишь бы блестело и производило впечатление на фоне убитых квартир от бабушек) - это полная лажа и за это никто не будет доплачивавать существенных сумм.
Хороший ремонт "для себя" сделанный N лет назад тоже самое - ну кому это надо? Обтертое, отколотое, дизайн не тот... Ну процентов 10 от затраченных на ремонт денег можно попробовать добавить к цене, но не больше. Но находятся же те, которые все 100% добавляют и какие-то доводы приводят что так и надо

Спросить то спросят, но покупать эту мебель врядли будут. Максимум какую-то символическую сумму...

В довольно редких случаях... За примеры спасибо.

 

Ключевое слово "ужасное". Поверьте, был бы сделан косметический ремонт, ушла бы быстро. Дело в общем-то не в наличии ремонта, а в том, стоит ли его делать специально для продажи..., т.е. может получится так, что затраты на ремонт превысят возможную "наценку" на него. Так вот стоит только, если убитая квартира. А вы сравниваете с крайностью.

Точно, забыл

Ну там сам ответил на свой вопрос. Дело действительно не в свете в окошке, а в том, какие звуки из этого окошка раздаются (или из-за двери, если окошко больно высоко). И повторяю:

Но если "плохая" квартира обнаружится на следующий день после оформления всех документов, то будет уже поздно слушать и смотреть.

---------- Сообщение добавлено 09.09.2012 14:46 ----------

дополню: потому что людей способных определить "грамотную" электрику очень мало. Большинству нужно чтобы розетки работали, а вылючатели были не для мебели, а уж какая там проводка в стенах - из алюминия или золота , простите, меди - им до одного места. При этом зачастую, реальные покупатели даже и не проверяют ничего - ну не ходить же в квартиры с вольтметром...

А можно еще ведь и радиацию проверять (реальный случай, кстати)... Я тут не очень давно искал в стене, где проходит эл.проводка. Но под рукой была только индикаторная отвертка. Включил нагрузку в конце это проводки и стал по стене отверткой водить. Так вот у меня все стена "светилась". Попробовал на другие стены - тишина, опять к этой - "светится", как будто в ней металлическая сетка под нагрузкой. До сих пор не могу понять, что такое с этой стеной...

 

Ну, люди хотели купить квартиру - и они её купили. Причём квартира ушла меньше чем за месяц (а я ещё думал что её фиг продадут быстро - ценник выше на ~600к лишь за относительно современный дом и двор).

Разность потенциалов между этажами здания, мб (ну а причин - куча). По хорошему - проковыряться до сетки и померять напряжение, что бы точно узнать, ну и УК долбать если подтвердится.

 

мы дом покупали, нам соседи стооооолько порассказали...а потом оказалось они сами на него целились, но деньжат не хватало. надеялись, что в отсутствии покупателей хозяева скинут цену до их возможностей.
а ведь могли повестись и упустить хороший вариант

 

Квартиры с ремонтом продаются безспорно дороже, чем без него.
За капитальный ремонт (сантехника, электричество) можно получить чуть ли не больше,чем отдал.
За косметику уже отдельный разговор, о вкусовых и финансовых предпочнениях покупателя. Если у покупателя есть желание въехать как можно быстрее, не заморачиваться с ремонтом, и ему нравится то, что сделали вы, можно получить чуть ли не полную стоимость ремонта. Если же у покупателя желание все переделать под себя, то на весь ваш ремонт ему пофиг - но такие в основном смотрят квартиры без ремонта, один фиг все ломать будут под себя
Какой вывод - квартира перед продаже в любом случае должна быть чистой и не забитой бабушкиной мебелью (визуально будет смотреться хуже и меньше). Перед показом стоит сделать дешевый косметический ремонт (подклеить обои, подкрутить текущие краны) и уборку. Делать полноценный ремонт перед продажей имхо не стоит - если нет ремонта, толкай квартиру как без ремонта. Если есть ремонт - ищи того, кому понравится твой вкус

Ах да, квартиры в состоянии "въехал и живи" интересны как тем, кто переезжать со съемного жилья, так и тем, кто собирается сдавать эту квартиру, иногородним, фирмам, тем кому нужно место встречи с любовницами, и еще миллион вариантов Таких много, так что деньги угроханные на ремонт, не пропадут.

PS - не стоит расчитывать вернуть деньги за веницианскую штукатурку в однокомнатной мазанке на нижнем тракторном - ремонт должен соответствовать квартире и ее месту на карте города.
PSS - какой бы у вас не был ремонт, он не должен стоить больше половины от стоимости такой же квартиры без ремонта. В реальности процентов 20-30% максимум наценки к пустой квартире. Когда искал себе квартиру, был в шоке от двушек в сталинках в центре-ворошиловском по 12, 16, 20 миллионов - это что же надо в них сделать, и кем надо быть, чтобы такое купить?

 

спорно)) Ну вот нафига мне чей-то ламинат...оно может и совпадет по внешнему виду со вкусом,как вы говорите,но кому-то нравятся пластмассовые полы,а кому -то нет. Платить за то,что кто-то считает,что это хороший ремонт, я бы не стала.