1. Этот сайт использует файлы cookie. Продолжая пользоваться данным сайтом, Вы соглашаетесь на использование нами Ваших файлов cookie. Узнать больше.

Обвал цен не за горами (о жилье в Волгограде)

Тема в разделе "Новостройки", создана пользователем dj_dantist, 24.07.08.

  1. IvUs

    IvUs Активный участник

    13.197
    965

    Цены от денежной массы жестко не зависят. Грубо говоря если за 10 лет товарная масса увеличилась в 5 раз и денежная масса увеличилась в 5 раз, то цены не изменятся.

    В 2003 метр в жбишной панельке стоил ~10 тыс руб.
    Среднедушевые доходы населения согласно http://www.gks.ru/bgd/regl/b08_11/IssWWW.exe/Stg/d01/07-01.htm
    с 2003 увеличились с 5170 до ~17000 в августе 2009. ( http://www.gks.ru/bgd/free/B09_00/IssWWW.exe/Stg/d08/6-0.htm )
    Т.е. что бы продажи квартир были на уровне 2003 стоимость метра должна быть ~30 тыс.
    Таким образом, если цена панельки будет сохранятся на уровне 30 тыс, объемы строительства и продаж должны откатится к 2003 году, т.е. упасть раза в два. И наоборот, для увеличения продаж цена должна падать.
    Это все без учетов кредитов. А кредиты в 2006-2008 сделали нехорошую вещь. По ним продали кваритры "за счет будущих доходов". Значительная доля спроса была "выбрана" на несколько лет вперед.
    Поэтому на самом деле 30ка за квадратный метр, скорее всего, не сможет обеспечить сегодня продажи даже на уровне 2003 года.
     
  2. Mix

    Mix Активный участник

    7.768
    0
    Мне кажется это явное гонево. Лям зеленых за подключение обычной свечки - это такие же фантазии как прорабы на каенах. При таких ценах проще самому генерацией заниматься. Об чем кстати "автор" сам и говорит.
    2 года??? Походу тоже гонево, либо какой-то выдающийся случай. Опять же про жилищное строительство не знаю, но на пром. строительство за 3-6 месяцев реально разрешение получить. Так что 2 года это из разряда фантастики. Другой вопрос что с правами на участок можно и дольше разруливаться. Но это несколько другой вопрос.
     
  3. Саша Пушкин

    Саша Пушкин Участник

    151
    0
    Инфа из сентябрьского "Эксперта". Сроки получения разрешения там указаны со ссылкой средние по данным McКincey. Насчет 3-6 месяцев, смотря что вы понимаете под разрешением. Само разрешение, да можно быстро получить. Но до этого права на участок, техусловия, проект, градплан, обременения и т.д. Только градплан месяца два делаться будет. А техусловия без обременений коммунальщики вообще не обязаны давать, а обременения могут быть существенно дороже СМР. добавлено через 2 минуты Mix, Вот кстати по Мск: "Инвестиционный контракт Участки в Москве, которые продают господа власти под точечную застройку, обладают одним из следующих качеств: – Находятся в природном комплексе; – В упор примыкают к дому, населенному бандитами и депутатами; – Под ними проходят городские коммуникации всего на свете; – Находятся на проектируемых городских магистралях и развязках. Если вам продали абсолютно чистый участок, значит ваша фирма называется «Интеко», ваша фамилия... – ну ладно, едем дальше. Обычный инвестиционный контракт предусматривает, что инвестор должен построить объект в течение 2-3 лет, в противном случае он теряет права на участок. То есть начинается исконный московский лохотрон: после получения денег за паленый участок у московских властей простая задача – доказать, что он паленый, не дать лоху-инвестору что-нибудь построить, и участок можно продавать следующему лоху. У инвестора, естественно, задача обратная. Матч начинается. Нормы Вся строительная и околостроительная деятельность в Москве регламентируется документом, который называется «Приложение к распоряжению Мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. № 378-РМ Положение о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в Москве. 2-я редакция». Данный документ – это альфа и омега, закон и пророки – и да превыше он того, что придают ему в сотоварищи! Однако прогресс не остановить, ежедневно публикуются разнообразные РМ, РПИ, ППМ, которые всякий московский строитель должен знать и соблюдать – и горе пренебрегшему! (Например, по вопросу вывоза мусора со стройки действуют ППМ: № 156-ПП от 18 марта 2003 г.; № 156-ПП, № 469-ПП от 25 июня 2002 г. и изменения от 28 января 2003 г. Наверняка есть еще какие-нибудь законы на эту тему, но и от этих я жутко тащусь и рекомендую их начинающим дзэн-буддистам для благочестивых медитаций. Порядок проектирования Согласно № 378-РМ определено три основных этапа, на каждом из которых инвестор вместе с проектировщиками по кругу обходит одни и те же инстанции, в которых согласовывает в основном жутко важные вещи: – Кузьмин должен кивнуть; – Количество машиномест; – Размер участка под компенсационное озеленение и все вопросы, с этим связанные; – Цвет фасада. Для ЦАО все перечисленное блекнет рядом с проблемами ландшафтно-визуального анализа, определения бассейна видимости, голубыми линиями и организацией связи с историческим контекстом застройки. На самом деле, этих кругов не три, а гораздо больше, но об этом дальше. Выбор проектировщика Всякий заказчик знает, что количество бабла, подлежащего заносу в инстанции, существенно зависит от личности заносящего. Что касается сроков согласований и их результатов, то этот процесс вообще надо контролировать от и до. Поскольку существующий порядок писался архитектурными начальниками под себя, основной упор в согласованиях приходится именно на архитектурные разделы, соответственно и выбирать приходится в первую очередь архитектора. Предпроектная подготовка Она же регламентный буклет, она же первый регламент, она же основание для разработки ИРД. Теоретически, на данном этапе градостроители должны сверяться с Генеральным планом развития и говорить: «Здесь должен стоять жилой дом примерно вот такой высоты, вот такой ширины, иди и больше не греши». А вот фиг! На данном этапе заказчик должен представить предпроектные проработки, в которых есть генплан и баланс территории, колористические решения, технико-экономические показатели, 3D-визуализация, расчет инсоляции, транспортная схема, экологическая экспертиза и черт знает что еще. При этом, будучи скреплен печатью УПСП, регламентный буклет становится законом, любое уточнение или отступление при проектировании – заход по новой на весь круг. То есть, для тех, кто не понял – до начала оформления исходно-разрешительной документации, когда еще не известно, что можно строить и на каких условиях, без проектных проработок и расчетов, заказчик должен утвердить себе на погибель окончательные ТЭПы и геометрию здания!!! (Чувствуете дискомфорт в области заднего прохода? Это не геморрой – The matrix has you!) Хотя это нигде и не прописано, на этой стадии согласующие товарищи из НИиПИ ГП мягко советуют принести согласование Москомприроды и ГИБДД. ГИБДД требует машиноместо на 15 кв. м площади здания (не надо меня тыкать в СНиП и МГСН – читал). Учитывая, что машиноместо с разъездами занимает 30 кв. м, легко посчитать, что остается от здания при выполнении данного требования. Парковка остается, и еще место для венткамеры дымоудаления. Угадайте с одной ноты, как это преодолевается? Угадамши запомните, оно понадобится еще не раз: при утверждении задания на проектирование, при получении заключения по ИРД, при получении заключения по проекту, при согласовании ПОДа, при согласовании стройгенплана (2 раза), при открытии ордера и при каждом визите ГАИшника на стройку. Москомприрода – это не песня. Это эпос. Вся строительная Москва знает четырех дам, чье благосклонное внимание стоит, пожалуй, дороже чем... ну я не знаю что. Думаю, что уже столько джентльменов клялось в своей любви к лягушкам и жабам, что можно говорить о появлении нового сексуального меньшинства (если вы не московский строитель, то отнесите эту фразу на съезд крыши автора). Проходится это все ужасно долго, хотя известен сорт зелени более всего любимый нашими озеленителями, да и цены стабильны: штука сверху за дерево по закону, две штуки за дерево без закона. Ну вот, когда робким товарищам из НИиПИ ГП предъявлены бумажки от ГИБДД и МКП, когда Кузьмин кивнул, когда получены всякие мелкие штампульки от местных органов, когда изготовлен фальшивый номер газеты с якобы извещением жильцов и получена справка от управы, когда у архитектора на морде укоренилось выражение попранного авторского права – вперед, в УПСП. Нужный человек в УПСП должен быть хорошо заряжен, иначе в выписке из протокола регламентной комиссии может оказаться что угодно. Есть штамп? Гуд! Вы вышли на следующий уровень. Можно приступать к оформлению ИРД.Архитектурные бюро не берутся за рабочку по следующим причинам. – Сроки. ПП+ИРД+П+согласования и экспертиза = 2+2+6 = 10 месяцев. Разработка рабочей документации – 3-4 месяца. Для того, чтобы проиллюстрировать следующие основные признаки порядка согласования и контроля за проектированием в г. Москве: – Многократный повторный заход в одни и те же инстанции. Такой порядок снимает ответственность с согласующих господ – на первых шагах в общем-то и предмет согласования не ясен, да и приписки типа «без права производства работ» тоже ответственность снимают. На последних этапах согласования уже собраны подписи стольких инстанций и ответственных лиц, что ответственность опять-таки размывается. – Огромный удельный вес согласований вещей, носящих чисто вкусовой характер «нра – не нра». Тоже понятно, если нет четко прописанной нормы – дерево срубил – два посади, тут можно смело выкатывать заведомо невыполнимые обременения, которые гасятся известным способом в особо крупных размерах." 2004г.
     
    Последнее редактирование: 11.10.09
  4. Mix

    Mix Активный участник

    7.768
    0
    Саша Пушкин,
    Многа букав. Все не читал, но под разрешением я понимаю разрешение на строительство.
    Наискосок глянул - речь идет о том, что построить что-то нереально, а если и построишь - все равно скупят бандиты и депутаты.
    Статистику по строительству видел??
     
  5. Саша Пушкин

    Саша Пушкин Участник

    151
    0
    Видел. И что? Речь то о реальной себестоимости и возможности строить много и дешево.
    По Град кодексу разрешение на строительство выдается в течении 10 дней. Сейчас этот срок в Волгограде для юрлиц более менее соблюдается. А вот те документы, которые входят в комплект для получения разрешения на строительство, по ним либо вообще сроков нет либо они очень размыты. А для тех документов нужны еще документы. Матрешка.

    добавлено через 6 минут
    Вот официально утвержденные тарифы за подключение ОДНОГО квт. Электричества в Мск. И это без НДС, ускорений, откатов.

    "Об установлении размеров платы за технологическое присоединение потребителей к распределительным электрическим сетям ОАО «Московская объединенная электросетевая компания» на территории города Москвы


    "Приложение 1 к постановлению РЭК Москвы от 22 декабря 2008 г. № 121


    Номер зоны
    Территориальные границы зоны
    Уровень напряжения
    Размер платы, руб./кВА (без НДС)

    1
    В пределах садового кольца
    Среднее напряжение
    91 050,00

    Низкое напряжение
    102 338,00

    2
    Между садовым и третьим транспортным кольцом
    Среднее напряжение
    81 466,00

    Низкое напряжение
    91 566,00

    3
    Между третьим транспортным кольцом и московской кольцевой автомобильной дорогой
    Среднее напряжение
    70 266,43

    Низкое напряжение
    78 978,92

    4
    За пределами московской кольцевой автомобильной дороги
    Среднее напряжение
    54 825,12

    Низкое напряжение
    61 622,82






    * Низкое напряжение - менее 1 кВ;

    Среднее напряжение - более 1 кВ, но менее 35 кВ"
     
    Последнее редактирование: 11.10.09
  6. Колючий

    Колючий Активный участник

    2.306
    1
    Некоторые говорят о том, что себестоимость не может быть ниже 30 тыс. рублей. Я так понимаю, что за 22тыс/м2 (и это не себестоимость!) строят из глины, взятой из котлована этого дома, без воды, газа и света. Или строители работают бесплатно. Иначе как еще по мнению вышеуказанных мной товарищей можно объяснить такую цену?

    С каких это пор на себестоимость жилья влияет местонахождение этого жилья в привязке к одному государству? Всё что может повлиять из легальных затрат - это местонахождение сырья и заводов, перерабатывающих это сырьё, для производства стройматериалов. Всё остальное - "балласт", от которого в худшие времена просто необходимо избавиться, чтобы не загнуться окончательно. Но те от кого зависит сброс этого балласта, вряд ли сбросят его - он им очень финансово дорог. (впрочем про это уже столько написано!). Или Вы путаете с окончательной ценой, которая как раз и зависит от места расположения объекта, или класса этого объекта, когда, к примеру весь дом "сидит" на центральном кондиционировании, а на крыше вертолетная площадка, при этом в самом доме самая маленькая квартира в 150 кв.м. и минимум 2 санузла в одной квартире, не считая прачечной и сушильной комнаты?

    Прикольно! Игра продолжается.... Орков и гоблинов еще много впереди...

    Наши законодатели давным-давно поняли, что самое ценное в нашей стране - это подписи чиновников (т.е. их самих или людей, которые им "подчиняются"). Под эти "подписи" они и пишут законы. Без конкретики, без сроков, без ответственности.
     
    Последнее редактирование: 12.10.09
  7. Mix

    Mix Активный участник

    7.768
    0
    С тех самых пор как была свергнута советская власть. С этих самых пор земля продается и покупается, и даже за подключение к сетям нужно платить. Даже джамшуты в разных областях по разному стоят.
     
  8. Westfalen

    Westfalen Читатель

    14.127
    1
    Колючий,
    я имел ввиду то, что ответил Мiх
     
  9. Колючий

    Колючий Активный участник

    2.306
    1
    А можно в цифирках?
    К примеру, в Волгограде (скажем в Краснооктябрьском районе) и в Волжском (не в центре тоже) - стоимость участка (вроде государство "реализует"?) и стоимость подключения к сетям одинакового дома, скажем 16-этажного из 80 квартир?
    Потом сравним эти цифры и узнаем, на сколько дороже строить в городе-миллионнике...
    Только повторюсь, циферки официальные будем сравнивать, а не откаты, взятки и прочий "балласт".
     
  10. Саша Пушкин

    Саша Пушкин Участник

    151
    0
    Вопрос нелепый по сути. Нет двух участков с одинаковым расстоянием до СВОБОДНЫХ коммунальных мощностей. До точек доступа, которые дадут коммунальщики, может быть очень немалое расстояние. На прокладку до точек доступа надо заказывать отдельные проекты у спец. проектных организаций, согласовывать проекты у кучи организаций. Если надо прокладывать через чужие участки, а такое очень часто, то надо согласие собственника земли, иначе не согласуют. В проекте написано из каких материалов и что тянут. Работы с газом и эл. заказывать у спецорганизаций. Брать разрешение на земляные работы. Если ломается старый асфальт, то напрягут делать новый, хороший и с бордюрами... и т.д. и т.п.
    Кроме того, совсем свободных коммунальных мощностей нет. У них давно не переизбыток, а недостаток инвестиций и то большей частью разворовывается. Соответственно, коммунальщики дадут добро на подключение при условии замены части коммунальных мощностей микрорайона. Размер обременения ничем не ограничен, кроме ваших взяток коммунальщикам или большого админресурса, который тоже стоит денег. Кроме самих коммунальщиков никто не знает, что зарыто в землю в том микрорайоне. И ни один суд не возмет на себя ответственность обязать их подключить новое здание частного застройщика, если коммунальщики скажут, что это приведет к разрывам, затоплению района канализацией, падением давления в трубе и прочей фигне.

    Рыночная экономика по российски:d
     
  11. Catver

    Catver Новичок

    75
    0

    Что где зарыто можно узнать в администрации, там есть планы коммуникаций, которые постоянно обновляються если что-то меняют.( если официально меняют)
     
  12. Колючий

    Колючий Активный участник

    2.306
    1
    Не знаешь что ответить, переведи разговор в другое русло...
    Для Вас всё в этой жизни - черное и белое? А расстояния измеряются с точность до мм или до метра?
    И я же просил не учитывать "балласт"! Так цифры будут? Хотя бы с разницей в 1-5 км от коммуникаций. Хотя и 5 км для города это уже много, всё равно, что новый микрорайон строить - так давайте тогда сравним по ценам на землю с удаленностью от коммуникаций в 5 км в Волгограде и Волжском. Или протянуть коммуникации на это расстояние в указанных городах будет стоить с разницей в 10-ок?

    И заодно вернемся к тому с чего началось это обсуждение:
    Что такое там могло быть с землей и коммуникациями, что цена такая маленькая? Если этот дом в районе рядом с центральным, то квартиры в нем должны стоить дороже (понятно почему), если на окраине, то где ваши затраты на коммуникации? Или там застройщик за землю и коммуникации вообще ничего не платил?
     
  13. Зуб

    Зуб Участник

    15.569
    1.724
    Мне показалось, или по радио была реклама Кв-строй о продаже строящихся квартир по 25тр за 1кв.м?
     
  14. colorprint

    colorprint Активный участник

    19.654
    51
    на мосту рядом с вокзалом вчера их рекламный щит видел, про 25тыр/м в доминанте
     
  15. Зуб

    Зуб Участник

    15.569
    1.724
    Jebzdun Bohatuhta говорил же!
     
  16. Westfalen

    Westfalen Читатель

    14.127
    1
    кто-нибудь купил уже по 25?
     
  17. Raritet

    Raritet Активный участник

    811
    14
    А что покупать-то? Картинку в рекламном буклете? Они там никак из нулевого цикла не выберутся.
     
  18. JampeR

    JampeR Активный участник

    11.076
    556
    Вот вот.
    Был бы сданный дом, я бы например купил там квартирку. Покупать кусок воздуха над выротой ямой (недоделанный фундамент) как то глупо...
     
  19. Jebzdun Bohatuhta

    Jebzdun Bohatuhta Активный участник

    2.421
    13
    Краткий итог всего этого таков: по 33-35 т.р. в сданных домах - дорого, по 25 т.р. в строящемся - покупать не за чем (с этим я согласен). Хотел бы посмотреть что случилось, ежели бы в готовом доме в нормальном месте (не Кировский) были готовые дома (правда невероятный сценарий) по 25 т.р./м2. Все равно бы не купили;)
    За редкими исключениями ретроспектива развития темы такова.
     
  20. colorprint

    colorprint Активный участник

    19.654
    51
    хм, я бы купил. думаю многие купили бы.
    120 метров монолитки в нормальном месте за 100k$ - это ж просто замечательно ))
     
  21. Jebzdun Bohatuhta

    Jebzdun Bohatuhta Активный участник

    2.421
    13
    colorprint,
    Насчет многие - не уверен.
     
  22. Бета

    Бета Активный участник

    25.549
    2.569
    В смысле дорого? На сегодняшний день это нижняя граница цен на 1-комн. квартирки в Дзерж.районе. Метр стоит от 35 до 48 тыс. А есть и по 60 с более-менее приличным (но далеко не идеальным) ремонтом в новом доме. Хожу смотрю квартиры около 3-4 недель.
     
  23. Jebzdun Bohatuhta

    Jebzdun Bohatuhta Активный участник

    2.421
    13
    Бета,
    В квартирах, которых такая цена квадрата - метраж великоват. Вот не строють у нас социальное жилье, от хучь убейте. По 35 т.р. 90-100 квадратов купите без проблем. А вот 35-40 квадратов готовых - никак.
     
  24. volerko

    volerko Активный участник

    8.771
    178
    Я купил в дзержинском (ангарский) по 32 трешку (кирпич с черновой) на 100 квадратов. Но все равно дорого.
     
  25. Jebzdun Bohatuhta

    Jebzdun Bohatuhta Активный участник

    2.421
    13
    volerko,
    Это не я писал;)
     
  26. Бета

    Бета Активный участник

    25.549
    2.569
    Я вообще-то говорила о старых вторичных квартирах. Но и новое проглядывала по объевлениям. Меньше 35 не видела. Сейчас строятся, не знаю как назвать правильно, частные многоквартиные дома. Вот в таком я смотрела квартиру 37 метров за 1300.

    добавлено через 49 секунд
    Недавно?
     
  27. JampeR

    JampeR Активный участник

    11.076
    556
    Jebzdun Bohatuhta,
    А где по 33 в сданном доме и чтобы это не панелька, и не выселки?
     
  28. Jebzdun Bohatuhta

    Jebzdun Bohatuhta Активный участник

    2.421
    13
    JampeR,
    35 в Центре. Есть. Ищите.
     
  29. volerko

    volerko Активный участник

    8.771
    178
    месяц назад

    добавлено через 1 минуту
    так называемые "таун хаусы"? Если там впридачу машино-место положено, то неплохо.
     
  30. Бета

    Бета Активный участник

    25.549
    2.569
    volerko, 4-этажный дом в частном секторе (ост. Иртышская) на участке 4 сотки. Все стены впритык к забору. Малюсенький двор на 2-3 машины максимум, ни единого деревца. 1 длинный коридор на каждом этаже, 1 лестница. Приблизительно 25 квартир (не считала). А-ля адлерские частные гостиницы. Нам не понравилось:
    1. Неуда ставить машину.
    2. Без балконов.
    3. Потолки 2,5
    4. Электрическая плита - тариф небось не для электроплит.
    5. Электронагреватель для воды - разоришься.
    6. Планировка не фонтан.
    7. Непонятно кто и как будет обслуживать общедомовое имущество и за какие деньги.
    8. Перспектива получить в метре от окон такой же дом (неподалеку такое стрительсто уже ведется).
    9. Ну и дом внешне очень страшный.

    Это таун хаусы?