Обвал цен не за горами (о жилье в Волгограде)

Только Вы не учли, что в 1996 году тоже пузырь был, который лопнул. А в конце 1998 можно было однокомнатную за 5 тыс. взять. За 8 тыс. - трехкомнатную. Это были реальные нормальные цены. Вот и посчитайте инфляцию в долларах.

 

Это конечно не показатель, но обычно объявления на столбах/стенах/везде где можно и нельзя были уклеены объявлениями куплю/продам. Сейчас только куплю, сдам, сниму. Продаж чуть всего. Что это риэлторский заговор не выставлять квартиры на продажу, или еще какая-то хитрость?

 

Скорее неопределенность продавцов. Никто не хочет прогадать, особенно те, кто приобретал недвижимость по ценам последних лет (для них налицо финансовые потери, вот и тормозят, ждут лучших времён, так сказать).

 

Homo Sapiens, я это понимаю, но тут что-то другое. Летом обычно все замирает, но летом и то было больше объявлений, а сейчас 1,2 объявы, хотя раньше висело по 30-40 объявлений. Тоже самое на (при входе в агентства стенды висят с объявами) входе у контор. Секретные материалы - риэлторский заговор. Кто-нибудь трется с риэлторами?
P.S. можно, конечно, просто позвонить в контору, но реально лень.

 

Теория заговора
Я думаю, банально рынок встал. У потенциальных покупателей нет денех, у продавцов - желания дешевить. Ни спроса нормального, ни предложения. В этих условиях сезонность большой роли не играет. Одно слово - кризис...

 

Ничего удивительного и я уже писал про это.
Пора массовых отпусков/отпускных выплат закончилась. Промышленность в стране в полном г. Доходы от экспорта позволяют компаниям только гасить текущие долги (если кто не знает, практически весь крупный бизнес работает на заёмных средствах). Та кучка людей, которая всё-таки срывает куш от "кризиса", сделать погоду в рынке недвижимости не в состоянии. Сезонности в этом году, да, думаю, и в следующем (предпосылок нет), ждать не стоит.

Даже на стоимость нефти за баррель в американских долларах обращать большое внимание не стоит - $ медленно, но верно идет к обесцениванию (11 с лишним триллионов долгов у Америки + неостанавливающийся печатный станок потихоньку (а может и не потихоньку) сделают своё дело, дайте срок). ООН уже подняла тему смены мировой валюты... Пора-пора уже считать всё в евро (во, мысль, надо зафиксировать сегодняшние средние цены на жильё в евро). И посмотреть что с ними будет через пол-года, год, два...

Но вот о ценах на недвижимость вообще я лично прогноз делать боюсь - вероятнее всего, сейчас всё "замрёт" "в рублевом эквиваленте". Кажется мне, что сейчас цены более-менее реальные, потому как предложений меньше стало. Падение покупательской способности + падение предложений - это как "минус на минус даёт плюс", но в данном случае "равно 0"

добавлено через 28 минут

Есть два типа "риэлторской работы":
1. Покупаем за свои деньги (дешево у тех, кому надо быстрее) - продаём (дорого) или меняем на другое жильё и продаём (дороже). Вот этим риэлторам снижение цен невыгодно. Они реально теряют в деньгах. Но таких меньшинство.
2. Посредники, которые пытаются продавать чужие квартиры. Их главная задача не продать дорого, а продать быстрее. Соответственно им более выгодно продавать дешевле (чтобы хоть что-то поиметь, особенно, когда давно ничего не имеешь). Здесь только одна проблема, минимальную цену устанавливает хозяин жилья. И гораздо чаще продажа жилья осуществляется для покупки другого жилья, чем продажа свободной недвижимости с целью получения свободных денег.

Стоимость жилья (по крайней мере на вторичном рынке) почти всегда зависела от двух факторов:
- стоимости однокомнатных квартир (больше всего люди РАЗМЕНиваются, чем соединяются)
- платежеспособности людей, способных купить квартиры 3, 4- комнатные. Никуда не денешься, в недвижимости реальный покупатель только "один" - остальные зависят от его денег (я всё еще про вторичный рынок, если кто забыл).

Чем больше платежеспособных людей (а с этим сейчас напряг), тем выше цены на жильё. Чем меньше стоимость однокомнатных квартир, тем меньше цены на жильё. Сейчас ситуация патовая: покупателей, способных платить нет, продавцы снижать цену не хотят.

 

эээ, вы чёто отвлекаетесь от темы. чего там нового про недвижку нашенскую слышно?

Jebzdun Bohatuhta уже публиковал свою статистику по ценам?

 

Подписываюсь!!!

 

Колючий,
+100

 

На конец августа цифры по городу такие:
Центральный: эконом - 32,7 т.р./м2, бизнес - 42,17 т.р./м2 (средняя +3,89%)
Ворошиловский: эконом - 38 т.р./м2, бизнес - 60,75 т.р./м2 (средняя - 1,2%)
Советский: эконом - 39 т.р./м2, бизнес - 36 т.р./м2 (средняя -3,1%)
Кировский: эконом - 33 т.р./м2 (средняя -5,71%)
Дзержинский: эконом - 37 т.р./м2, бизнес - 40 т.р./м2 (средняя + 0,79)
Краснооктябрьский: эконом - 32 т.р./м2 (средняя - 5,6%)
Тракоторозаводский: эконом - 37,7 т.р./м2 (средняя + 1,07%)
Красноармейский: эконом - 38 т.р. (средняя - 5%)
Итого средняя цена 1 м2 по Волгограду на середину августа по первичному рынку - 37,93 т.р./м2. Снижение средней цены по сравнению с серединой месяца - 1,81%.
Вывод: рынок просел практически на ту же величину, на которую вырос в начале месяца со вводом ряда объектов. Мой вывод: такие колебания очень характерны для дна рынка.

добавлено через 43 минуты
Толковая статья попалась: http://realty.rbc.ru/msk/articles/09/09/2009/562949971438207.shtml

 

"Первая ласточка"?:
ВТБ 24 распродает на льготных условиях жилье по «проблемной» ипотеке

 

Колючий,

Вы перечень этого жилья видели? Там этого залогового дерьма - кот наплакал.

 

Мало того что кот наплакал (307 квартир по стране, штуки 3 или 4 из них из Волгограда), так еще и цены совсем даже не низкие, помоему даже выше рынка...

 

Я так думаю, кроме ВТБ 24 еще банки подтянуться.
Просрочка по ипотеке растет http://www.rcb.ru/news/24555/

С ипотечными кредитами не справляются "лишь" 15 тыс семей
http://www.klerk.ru/bank/news/159672/

 

IvUs,
Не будет такого. ВТБ поступает именно так, как и должен, по-другому - никак.JampeR,
Именно про это я выше говорил. Ипотечные квартиры рынок не обрушат.

 

Очень интересно. Но всю тему читать лень.

Как должен поступать ВТБ?

 

Не будет сливать актив ниже залоговой стоимости.

 

Jebzdun Bohatuhta,
Касаемо не обрушат - я согласен. Просто еще один фактор оказывающий давление.
Кстати, читал одну статейку - там между прочим утверждалось, что "проблемные" квартиры потихоньку сливают сами несостоятельные владельцы, в частном порядке, по договоренности с банком и этот процесс идет уже давно.

 

Совершенно верно! Но вот только сливают их лишь немногим ниже (а иногда и выше) рынка.

 

(я правда не знаю - потому спрашиваю)

Существует какой-то нормативный акт запрещающий продажу объекта залога перешедшего банку по цене ниже залоговой стоимости?

Размышлизм:
Как бы понятно, что продажа ниже залоговой стоимости - это фиксация убытков банка и, с точки зрения красивости отчёта о прибылях и убытках, банку это не нужно...

Вместе с тем банк создаёт резервы на плохие долги ещё до обращения взыскания на объект находящийся в залоге. И, создавая такие резервы, банк уже ухудшает себе финрез.

Таким образом, реализуя объект залога ниже залоговой стоимости банк прямо фиксирует убытки, но одновременно с этим он может (но не должен) уменьшить резервы под плохие долги (тем самым уменьшив убыток).
Понятно, что некоторые (многие) банки резервов создали мало, недостаточно, и поэтому, даже при реализации риска под который создан резерв, уменьшать резерв не будут. _Но всё же я не вижу железобетонных причин не продавать объекты залога ниже залоговой стоимости_.

Вышесказанное верно при условии что нет нормативного акта предписывающего продавать объект залога не ниже залоговой стоимости.

Скорее я вижу что банкам выгоднее не доводить дело до обращения взыскания на объект залога. То есть (если случай не совсем уж безнадёжный) банку выгоднее договариваться, реструктурировать кредит, но не отчуждать объект залога.
Но вот если уж объект залога истребован - банк всё же, думается, будет продавать его по рыночной цене (возможно в несколько итераций - постепенно снижая цену).

 

Не являюсь специалистом в этой области права, но именно такого нормативного акта нет. Но есть другое.

Не то, чтобы невыгодно, а в настоящее время довольно сложно. Вот почему:
Статья 54. Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество


1. В обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 настоящего Федерального закона.
Далее, ст. 54.1.:
Статья 54.1. Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество


(введена Федеральным законом от 30.12.2008 N 306-ФЗ)


1. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

добавлено через 5 минут

Главное его истребовать, а это, как видите, достаточно проблемно. Забудем про то, что недвижимость для банков непрофильный бизнес, главное здесь то, что истребовать объект залога достаточно сложно. Т.е. банк имеет вдовесок еще и этот геморрой. Кстати, неплохо было бы знать, как на эти вещи смотрят судьи. Есть большое подозрение, что они будут стоять на стороне залогодателя.
P.S. Слона-то я и не заметил. Цитировал Федеральный закон об ипотеке (залоге) недвижимости.

 

Я фактически поучаствовал в этом процессе Хозяйка квартиры которую я арендовал оказалась неидееспособна платить банку, в итоге квартира в продаже, причем выше рыночной стоимости - ибо сие есть сумма ее долга банку, и дешевле она продать не может. Правда и покупать за эти деньги люди не готовы...

 

Так за сколько же она ее купила??? Раз не может обслуживать кредит??? Сдавая квартиру в аренду...

добавлено через 1 минуту

Наверное все-таки просто неспособна

 

Безуслово. Чем больше предложение, при сохранении спроса, тем ниже вынуждены снижаться продавцы, пока не найдут клиента...

добавлено через 4 минуты

Ну тогда уж недееспособная Брать кредит по 56тр в месяц почти на 30 лет, когда самой около 35 это почти маразм

Аренда была ровно в половину суммы платежа банку

 

Предложение все-таки сокращается. Причем несколькими путями:
1) Изъятие из продажи инвестиционных квартир, объясняемое нежеланием инвестора фиксировать убыток;
2) Гос. закупки жилья на первичном рынке;
3) Массовая остановка строительства.
Есть и еще факторы, так что палка тут о двух концах. Спрос переотложился - это очевидно, но так же очевидно, что предложение сократилось.

добавлено через 2 минуты

Странно, что задолженность не реструктурировали. Все-таки половину/меньше половины она могла вносить стабильно. А может жаба задушила... подумала, что продаст, все погасит досрочно, еще и в плюс уйдет. Вот теперь точно пат. Ни Вам, ни ей, ни банку.

добавлено через 8 минут
Кстати, еще год получит залогодатель исходя вот из этого:
По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:

(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;

 

Сейчас живу в доме, сданном год назад. 2/3 дома пустые, некоторые квартиры стоят даже с "заводскими" деревянными прикрывалками А сам живу в квартире которую я так понял хотели выгодно перепродать, но передумали, потому что выгодно не получилось

Да, тут дело и в жабе и мыслях о выгодной продаже, да и в скандальном характере хозяйки квартиры - может быть просто не смогла договориться с банком.

Только вот госсударство закупает по 30трм2 с отделкой... По такой цене квартиры интересны и мне

добавлено через 1 минуту

У нее насколько я понимаю ситуацию уже почти год просрочки платежей по кредиту

 

По такой цене они интересны очень многим. Но самая шутка в том. что те. кому эти квартиры интересны их не получат. И заметьте, что-то не больно-то много квартир государство выкупило. Продать по такой цене можно только лишь незначительное количество квартир. При условии. что цена реализации остальных будет ГОРАЗДО выше. Как в случае с ЖБИ. Правда денег они еще не получили... И никто не получил...

добавлено через 1 минуту

Видите как в законе все хорошо написано. В суде в худшем случае ей еще годик накинут. А в лучшем - предложат мировое соглашение и банк реструктурирует долг.

 

Врядли. Кому щас нужен кредит с отрицательной амортизацией и залогом не покрывающем сумму кредита. Т.е. это типичный случай безнадежного долга. Конечно не факт что будут залог истребовать, но крайне сомнительно что реструктурируют. Если тока по программе АРИЖК, ну так это просто перенос проблемы на год.

 

Кстати, далеко не во всех случаях так.

Может многое измениться.
Кстати, забываете еще один фактор, достаточно серьезный. Фактор престижа нашей власти . Есть некоторые установки, и я не уверен, что нет указаний, каким образом решать дела о взыскании заложенного имущества.

добавлено через 16 минут

А кому нужны вместе с ворохом обманутых дольщиков ворох обманутых ипотечников?

 

Трешка (90кв) в новом доме на Рыбалко 14б за 3250 нормально?