Обвал цен не за горами (о жилье в Волгограде)

Мне кажется квартиры на зарплату не покупаются, ну может быть только очень большую. И если сейчас что то дешевеет, то это нелеквид, например 5-ти комнатная квартира на 1-м этаже с видом на помойку

 

Westfalen,
Опять же риски отсутствуют. Более того, ряд социальных программ, которые худо-бедно старались запустить, расчитан был именно на вторичное жилье. Bukvoed,
А ты считай не стоимость квартир, а стоимость квадратного метра в них. Будешь удивлен.

добавлено через 11 минут

Ты забыл самое главное: стоимость земли и ... "прочие расходы".Гость,
Согласен с тобой на все 100%!BigFoot, Все верно.
IvUs, если брать рынок в среднем так и есть. Но в основном огромная доля ипотечных квартир на вторичном рынке. Многие улучшали условия (в ипотеку брали недостающую часть). На первичном рынке доля ипотечных средств не более 15%.

добавлено через 12 минут
Mr.Q,
Покупаются. В рассрочку до конца строительства.

добавлено через 14 минут
IvUs,
Ну вот опять. Я же говорил - бизнес на демпинге - путь к банкротству. Если кто-то начнет сильно сливать цены народ сообразит, что НАЧАЛОСЬ, УРА ТОВАРИЩИ!!! и будет ждать дальнейшего снижения. Ниже себестоимости. Глуп народ местами все-таки...

 

А есть еще какие-либо альтернативы?
Вон в москве власти не стесняясь нагибают строителей требуя 25% дисконт: http://www.rb.ru//topstory/business/2008/11/14/104529.html

 

Если бы я в ближайшее время планировал приобретение квартиры, во вторичку даже бы не лез. Брал бы первичку где-то за год до сдачи и вел бы переговоры с застройщиком с целью получить выгодную для себя рассрочку платежа. Может и скидку бы выбил в районе 10-15%. Считаю справедливой стоимость 1 кв. метра жилья в среднем по городу в районе 45-50 т.р. для проектов на конечной стадии, разрешение на строительство которых получалось в 2005-2006 годах. Проекты 2007-2008 гг. будут стоить гораздо дороже. И вина в этом не строителей.

 

А ещё они который год подряд говорят, что инфляция 8-12% - и кто им верит?

Тут и казаться нечему - так оно и есть.

Если контора сливает хаты - значит у неё проблема - и никто в здравом уме не вложит деньги в то, что заведомо сдано не будет.

А что сбавив 25% в москве мы получаем почти себестоимость строительства? А ведь там цены раза в 4 больше наших - и что то они не спешат падать до себестоимости.

 

А цена 65 тысяч ру за 1 квадрат в убитой двухкомнатке убитой хрущебы - это справделиво?

 

Ты не поверишь!!! Так и есть. Уж сколько раз твердили миру: есть себестоимость плановая (строительная), о которой вы так любите говорить, она примерно везде одинаковая плюс-минус 300$, а есть фактическая (конечная, реализованная), в которую много-чего входит. И главная статья расходов - земля. А знаешь сколько она в Москве стоит??? И конкурс надо выиграть на участок, заводик какой-нибудь снести (типа ЗИЛа) и коммунальную инфраструктуру подготовить, и проект "согласовать", и еще много чего (в том числе продвижение проекта и маркетинг). Считайте, друзья мои, считайте. В последние годы к строительному бизнесу очень много "нахлебников" приклеилось.

добавлено через 1 минуту
Bukvoed,
Ну тут еще и от места многое зависит. На вскидку - конечно нет. Нет разницы, убитая она или нет. Человек, купивший квартиру уж на ремонт-то деньги найдет

 

Нет, не получаем. Был расклад, явно завышенный, при котором цена метра московской монолитной высотки составляет 35 тыс. Но в том расчете цены на бетон и арматуру были аховые, а значит и остальное компоненты могут быть завышены.

добавлено через 3 минуты

А у них есть вполне вменяемая методика, сходите на www.gks.ru, почитайте.

 

Ага, а еще в калькуляцию публичную вносим пункт "чиновники". Или куда еще его внести предлагаете? Не забывайте, что любой проект должен принести хоть какую-то прибыль заказчику. А это как минимум 2-3 года реализации. Итог: 3000$ примерно, без учета прибылей.

 

А у нас есть двушки на вторичке дешевле 3 миллионов?

По логике, вроде опять все верно. Вот только зачем человеку, у которого есть деньги, покупать убитую квартиру в убитом доме? Может, вы мне все-таки сможете объяснить, почему плохое вторичное жилье, которому 40-50 лет (а то и больше), стоит так дорого, что его купить могут только те люди, которым оно нафиг не нужно?

 

Сейчас любой знает, что у любой строительной конторы в той или иной степени есть проблемы, вне зависимости от того сливает она тихонько метры с дисконтом или тупо поднимает ценник как героический жби-1.

 

IvUs,

Вы не поверите, но это она у нас столько составляет. В Москве гораздо дороже. Примерно столько, сейчас уже чуть дороже. 1500$ (Я про Волгоград)

добавлено через 1 минуту

Безусловно, соглашусь на все 100%.

добавлено через 5 минут

Во-первых боится рисковать. Во-вторых я уже писал выше, что "это известный прикол". В-третьих, возможно хочет жить в одном конкретном месте, а там никто не строит. Причин может быть много.

 

Оценить примерно эту статью расходов можно? Или это нечто ииррациональное?
Почему в воло 5 лет назад метр в розницу стоил 10 тыс и всем хватало и на откаты и на закаты, а 2008 метр должен стоить 50 тыс?

Не понял вашего тезиса.

Т.е ~20 миллионов долларов откатов с одной монолитной свечки общей площадью 10000квм- не много ли?

 

Не только откатов. И такие свечки там не строят. Они нерентабельны. 10000 - это очень мало. Это 1-подъездная 16-этажка.

добавлено через 4 минуты

А то, что учредители Заказчика хотят прибыль получить. Со своих вложенных денежек. И хорошо бы побольше инфляции. Строительство серьезных объектов - дело длительное. Инфляция реальная - примерно 20%. Доходность проекта - порядка 100%. Делим на 3 года - 30% годовых. В идеале. Реально меньше. Хорошо, если 25%, за вычетом всех убытков. Далее. Техника как правило в лизинге. Платить надо. На деньги дольщиков много не настроишь - факт. Кредиты. Вгоняем в стоимость. Далее. Квалификацию сотрудников надо повышать, зарплаты индексировать. И еще много чего. И точное представление о себестоимости любой девелопер получает только после закрытия проекта - такова уж специфика бизнеса.

 

Как говориться - за что купил:

 

И, кстати, для Москвы немного. С элитного клубного домика в центре площадью 3000 м2 наверное столько и выйдет. От земли все зависит. В первую очередь.

 

Если есть наличные на покупку квартиры, то вариант "хочет жить в одном конкретном месте, а там никто не строит" - не самый распространенный, не находите? Насчет рисковать, это если стоит жесткий выбор между квартирой в недостроенном доме и самой дешевой вторичкой. Так что это не ответ.

 

IvUs,
Думаю, подсчет очень грубый и очень старый. Дайте ссылку, детально посмотрю, скажу свои замечания.

добавлено через 59 секунд
Bukvoed,
Я и сказал, еще раз повторяю "есть такой прикол". Если хотите "парадокс".

 

Замечательно. Соответственно, даже если не учитывать физический износ домов, вторичное жилье за 5 лет должно было только удвоиться в цене. А цена выросла в 4-5 раз. Это тоже нормально и как-то объясняется? Или вы скажете, что изначально вторичная недвижимость у нас стоила мало и только теперь набрала реальную цену?

 

Цена - это то, за что готовы покупать. Здесь о себестоимости речь вести нельзя. С инфляцией можно сопоставлять прибыль. А цена только инфляцией, знаешь ли, не определяется.

 

Jebzdun Bohatuhta, тема уже на 29 страницах - искать ваше объяснение "прикола-парадокса" неохота

добавлено через 2 минуты

Замечательно. А сейчас стоят очереди за вторичкой по таким ценам?

 

По таким, думаю, нет. Но при дисконте 15% оторвут, думаю. Хотя фактор сокращения ипотечного кредитования вторичный рынок бьет ощутимо.

добавлено через 3 минуты
IvUs,
Интересно, кстати, кто подсчет делал. Дайте ссылку. Уже говорил и говорю, что реализованную себестоимость можно узнать в строительстве только после закрытия проекта.

 

А. Яхты и самолеты теперь придется покупать поменьше - факт. А то и вовсе не покупать. А то и продать яхты придется. На эту тему есть хороший баян, если вдруг кто-то не видел:
http://oleg-anisimov.livejournal.com/99939.html

 

Почему так думаете? Имхо, без разницы, 3 миллиона квартира стоит или 2 миллиона 700 тысяч - один фиг цена нереальная.

 

Видел, видел. Вот только не путайте Полонского и "Миракс" с нашими строителями. Уверяю Вас яхт ни у кого нет и в помине.

добавлено через 40 секунд

Психология: Бери, пока дают!

 

Jebzdun Bohatuhta, чтобы брать, нужны деньги. И теперь плавно возвращаемся к средней зарплате по области в 13 тысяч рублей.

 

http://www.smoney.ru/article.shtml?2008/09/29/6279

 

А чьи это проблемы? Хорошо 1м2 стоит 20 тыс. рублей. Продается 50 квартир, покупателей 500 человек. Кому продадут?

 

Ага, понятно, проблемы индейцев шерифа не волнуют.

Да понятно кому. Но при такой цене, что сейчас, будет скорее 500 квартир и 50 покупателей. Что купят?

 

Для примера - у меня рядом с домом в прошлом месяце сдали свечку. Весь фасад тут же оклеили объявлениями - куплю квартиру в этом доме, причем пофиг на цену - из тех кто звонил - ни у кого скинуть не просили. Так что если первичка в нормальном месте и хорошо сделана - она будет только дорожать - и ЖБИ-1 делает всё правильно. По поводу дисконта - так они были всегда - всегда давали скидки около 10% если сразу и налом ,а в виду кризиса сейчас берут только за нал - вот и всё объяснение мифическим удешевлениям.

P.S. Не нашел в картинке - ни взяток, ни откатов - доля бы материалов сократилась бы до 25%.